ЦУГИ: Эффективное управление городским имуществом
Центр управления городским имуществом (ЦУГИ) — это государственное унитарное предприятие, подведомственное Департаменту городского имущества города Москвы. В рамках комплекса градостроительной политики и строительства ЦУГИ играет ключевую роль в управлении движимым и недвижимым имуществом столицы. Биография ЦУГИ начинается 25.04.1977 года, когда основали ГУП города Москвы «Контора АГНС».
Процесс продажи и аренды через ЦУГИ
Основной задачей ЦУГИ является эффективное управление имуществом города. Оно включает в себя продажу и сдачу в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы. Все операции проводятся с соблюдением законодательства, что обеспечивает прозрачность и надежность сделок.
Квартиры и нежилые помещения, которые предлагает ЦУГИ, принадлежат городу Москве на праве собственности. Согласно закону, продажа или аренда такого имущества возможна только через торги. Решение о проведении торгов принимает Департамент городского имущества Правительства Москвы, а ЦУГИ осуществляет эти решения на праве хозяйственного ведения.
Недвижимость, выставленная на торги, часто находится на балансе города уже много лет. Важно отметить, что выяснение истории возникновения этого имущества может потребовать отдельного анализа.
Преимущества покупки
Торги проводятся в удобном формате, доступном для всех заинтересованных покупателей. Информация о предстоящих торгах размещается на официальном сайте, где можно ознакомиться с актуальными предложениями и условиями участия. Можно выделить три важных преимущества торгов:
Все документы на торги доступны для скачивания на сайте и подтверждают, что собственником является город Москва. В случае расторжения сделки по причине несоблюдения гарантий чистоты, согласно Гражданскому кодексу РФ, будет применена двусторонняя реституция — возврат средств за недвижимость. Таких случаев ещё не было.
Квартиры и нежилые помещения, выставленные на торги ЦУГИ, можно приобрести с использованием ипотечного кредитования. Однако стоит отметить, что льготные программы, такие как семейная ипотека, к сожалению, не применяются.
ЦУГИ предлагает конкурентоспособные цены на свои объекты. По статистике, итоговые цены на торгах в среднем ниже среднерыночных на 5-10%, а в некоторых случаях разница достигает 15-20%. Это подтверждается реальными примерами сделок.
Риски на торгах
При покупке квартиры на торгах ЦУГИ важно знать о возможных рисках и тщательно готовиться к каждому этапу сделки. Рекомендуется привлекать опытных специалистов для анализа документов и помощи в процессе оформления, чтобы минимизировать вероятность возникновения проблем. Основные риски такой сделки:
Проблемы с финансированием.
Не все банки имеют опыт работы с лотовой документацией . Это может привести к задержкам в процессе оформления сделки.
Двадцать рабочих дней.
Это является крайне коротким сроком для завершения сделки. Даже незначительные задержки могут привести к срыву покупки.
Например для ипотечной сделки нужно провести оценку квартиры.
А показы сотрудниками ЦУГИ квартир проходят не так часто и зачастую только на оценку уходит 7 дней из отпущенных 20.
Ошибки при подаче заявки.
По статистике, до 10% заявок не проходят тендерный комитет из-за неполного пакета документов или орфографических ошибок.
Альтернативные сделки.
Использование средств от продажи одной квартиры для оплаты первоначального взноса на торгах может быть рискованным из-за ограниченного времени на сделку. Необходимо документально подтвердить дату получения средств и иметь контроль со стороны квалифицированного специалиста.
Ошибки ценового анализа.
Без проведения сравнительного анализа и статистики шансы на победу в торгах могут составлять всего 2-3%. Пример с квартирой на ул. Юных Ленинцев показывает, что многие участники не провели должный анализ и подали заявки без обоснования.
Перепланировка.
Незаконные перепланировки, сделанные предыдущими жильцами, могут стать причиной отказа банка в одобрении ипотеки. Некоторые банки могут «закрыть глаза» на определенные виды перепланировок, но это не всегда возможно. Для избежания подобных рисков рекомендуется тщательный анализ документов БТИ с выездом на место.
Аккредитив.
На поступление денежных средств после ипотечной сделки по регламенту даётся 10 дней.
При этом обязанность раскрытия аккредитива ложиться на покупателя. Если этот срок нарушается по любой причине, например в связи с болезнью покупателя, ЦУГИ расторгает договор.
КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ И СДЕЛАТЬ АНАЛИЗ▶
Как проходят торги ЦУГИ на «Росэлторг»
Торговая площадка «Росэлторг» занимает лидирующие позиции в сфере электронных торгов в России. Она не просто площадка, а крупнейший федеральный оператор, который организует аукционы по государственным закупкам, сделкам с госкомпаниями, а также продаже и аренде муниципального и государственного имущества. Все операции строго регулируются законодательными актами, такими как 44-ФЗ, 223-ФЗ и 178-ФЗ.
Согласно информации системы «За честный бизнес», уставный капитал «Росэлторга» составляет 200 миллионов рублей, что свидетельствует о его устойчивом финансовом положении. Акционеры площадки делят владения следующим образом: Правительство города Москвы владеет 51,82%, а Банк ВТБ — 48,18%. Это создает надежную основу для функционирования и развития площадки.
Подготовка к аукциону
Перед участием в аукционе рекомендуется заранее получить одобрение ипотеки (если она необходима), т.к. после победы в аукционе у вас будет всего 20 календарных дней на подписание договора купли-продажи.
Также важно подать заявку, следуя лотовой документации.
Задаток
Не забудьте внести задаток: 5% от стартовой цены квартиры или 20% от стартовой цены за нежилое помещение до завершения приема заявок.
Задаток возвращается в течение 5-10 дней после торгов на реквизиты претендента, если он не стал победителем аукциона.
Для победителя задаток засчитывается в цену договора после подписания ДКП победителем либо лицом у которого есть право на заключение договора.
При ипотечной сделке минимальный первоначальный взнос 20% от суммы сделки.
Задаток не засчитывается в сумму первоначального взноса, если разница между ними меньше 20%.
Если участник занял второе место по протоколу торгов, то возврат задатка происходит только после подписания договора победителям.
Если победитель отказывается от подписания ДКП то участник занявший второе место обязан подписать ДКП по цене своего предложения.
В случае отказа от подписания ДКП во всех случаях задаток удерживатся.
Проведение торгов
На торгах каждый допущенный претендент может предложить цену, превышающую стартовую или предыдущее предложение, увеличивая ее на установленный шаг (1% для жилых помещений и 5% для нежилых).
При поступлении нового ценового предложения запускается таймер на 10 минут.
Если по истечении этого времени никто не предложит более высокую цену, последний участник становится победителем.
Если до истечения времени таймера цена будет повышена на один шаг любым другим участником, таймер включается заново.
Завершение Сделки
После окончания торгов начинается процедура оформления сделки на основе опубликованного Протокола проведенных торгов и лотовой документации.
Важно завершить все формальности в течение 20 календарных дней с момента публикации Протокола.
С 1 по 10 день: Покупатель готовит средства и документы. Если сделка ипотечная — потребуется оценка и согласование документов с банком.
С 10 по 20 день: Покупатель подписывает кредитный договор и аккредитив в банке, после чего направляется в офис ЦУГИ для оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи.
Ипотечная сделка осуществляется через аккредитив.
Раскрытие аккредитива-обязанность покупателя!
Если покупатель приобретает нежилое помещение или квартиру без ипотеки, он также должен посетить офис ЦУГИ для подписания ДКП, а затем прийти в банк для оплаты стоимости квартиры. Ключи от недвижимости передаются после зачисления денежных средств на расчетный счет ЦУГИ (в течение 10 дней).
Регистрация документов осуществляется через МФЦ по заранее оформленной нотариальной доверенности на сотрудников ЦУГИ.