Фонд реновации что это?
Московский фонд реновации жилой застройки был основан в октябре 2017 года Правительством Москвы через Департамент строительства города в формате некоммерческой унитарной организации.
Основная задача Фонда реновации заключается в реализации Программы реновации жилого фонда в Москве.
Квартиры и нежилые помещения у Фонда реновации появляются на основе Программы реновации жилищного фонда Москвы.
Жителям квартир, попавших в программу реновации жилого фонда Москвы, необходимо заключить договор мены со Фондом реновации, обменяв старую квартиру на новую, построенную Фондом. В основном, в программу включаются пятиэтажные здания, возведенные в период с 1950 по 1970 годы, которые подлежат сносу и расселению.
В результате своей деятельности Фонд реновации становится единственным собственником многоквартирных домов.
Затем, используя административный ресурс, он быстро сносит здание, оформляет земельный участок и на его месте строит современный многоэтажный дом.
Обычно первые этажи этих домов отводятся под нежилые помещения.
Основная часть квартир в новом доме предоставляется по договорам мены жильцам, которые ранее проживали на этом месте или рядом.
Однако невозможно заранее предугадать и спланировать количество, комнатность и этажность квартир в соответствии с потребностями всех переселяющихся жильцов, так как в рамках Программы реновации они имеют возможность выбора по адресам, докупки дополнительной площади и другим вариантам.
В итоге возникают невостребованные квартиры, которые в соответствии с требованиями закона выставляются на продажу всем желающим через торги.
Нежилые помещения также продаются всем желающим только на аукционах.
Преимущества покупки квартир и нежилых помещений у Фонда реновации.
Юридическая чистота
Фонд реновации гарантирует абсолютную прозрачность и законность сделок, проводя открытые аукционы в электронной форме в соответствии с Гражданским кодексом РФ.Каждое мероприятие организуется с соблюдением четких правил, прописанных в извещении об аукционе и лотовой документации, которая содержит проект договора купли-продажи, заключаемого между победителем аукциона и Фондом реновации.
В документации также предоставляются выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и домовой книги, что позволяет потенциальным покупателям ознакомиться с полным объемом информации.
Все необходимые документы доступны для скачивания и ознакомления за 30 дней до окончания приема заявок на аукцион на сайте Правительства Москвы — investmoscow.ru
Основные гарантии от Фонда реновации включают:
- Квартира, выставленная на аукцион, не имеет обременений — она не была продана, подарена, заложена, не находится под арестом, запрещением или спором, а также не подлежит ренте, аренде или найму;
- В продаваемой квартире никто не проживает и не зарегистрирован;
- Нет лиц, обладающих правом пользования квартирой, которые могли бы повлиять на сделку после ее завершения.
Таким образом, покупая квартиру на аукционе у Фонда реновации, вы можете быть уверены в юридической чистоте своей покупки!
Покупка в ипотекуНередко покупатели ошибочно сравнивают электронные аукционы Фонда реновации с аукционами по банкротству или продаже арестованного имущества, где возможность приобретения недвижимости с привлечением ипотеки отсутствует.
Однако в случае с Фондом реновации вы можете воспользоваться этой идеальной возможностью!
Согласно законодательству, лотовой документации и многолетней практике, купить квартиру у Фонда реновации можно не только с использованием стандартной ипотеки, но и с привлечением государственных программ:
Семейная ипотека
Тем не менее, важно помнить, что не все квартиры в портфеле Фонда реновации подходят под льготную ипотеку. Поэтому стоит внимательно изучить лотовую документацию и правоустанавливающие документы на конкретный объект.
Примеры моих успешных ипотечных сделок можно найти здесь .
Выгодные цены
Купить квартиру у Фонда реновации можно по цене дешевле рыночной. Такая же статистика с покупкой у Фонда реновации нежилых помещений и машиномест.
В среднем итоговые цены ниже среднерыночных на 5-10%, а иногда разница достигает 15-20%.Здесь представлены реальные примеры сделок, которые подчеркивают выгоду этих предложений.
Многие брокеры и инвесторы используют стратегию многолотовых торгов, которая подразумевает подачу заявки на несколько объектов одновременно, обычно от трех до пяти.
Это позволяет увеличить шансы на выгодную покупку.
По статистике Росэлторга, на одном и том же аукционе цены на аналогичные помещения могут отличаться до 1 000 000 рублей, что открывает дополнительные возможности для экономии.
Где проходят торги квартирами и нежилыми помещениями Фонда реновации
Купить квартиру или нежилое помещение у Фонда реновации можно только на электронных торгах. Эти мероприятия проходят регулярно на платформе ЕЭТП “Росэлторг”.
Торговая площадка “Росэлторг” — это не просто площадка, а крупнейший федеральный оператор электронных торгов. Здесь проводятся аукционы по государственным закупкам, сделкам с госкомпаниями, а также продажам и аренде муниципального и государственного имущества. Все это регулируется по соответствующим законодательным актам (44-ФЗ, 223-ФЗ, 178-ФЗ).
По информации системы “За честный бизнес” уставный капитал Росэлторга составляет 200 миллионов рублей, что говорит о его устойчивом финансовом положении.
Акционеры площадки, как указано на её сайте, делят ownership следующим образом: Правительство города Москвы владеет 51,82%, а Банк ВТБ — 48,18%.
Как проходят торги Фонда реновации
Перед аукционом:
- Рекомендуется заранее получить одобрение ипотеки (если она нужна) , ведь по регламенту у вас будет всего 25 календарных дней на подписания договора купли-продажи после победы в аукционе.
- Не забудьте подать заявку либо самостоятельно, либо через представителя, строго следуя лотовой документации.
- Обязательно внести задаток: 100 000 рублей за каждую квартиру или 500 000 рублей за нежилое помещение до завершения приёма заявок.
Задаток:
- Возвращается в течение 5-10 дней после торгов на реквизиты претендента, если претендент не стал победителем аукциона.
- Засчитывается в цену договора после подписания договора купли-продажи (ДКП) или договора долевого участия(ДДУ) для победителя аукциона либо участника у которго возникло право на покупку.
- Возвращается в течение 5-10 дней после подписания ДКП/ДДУ победителем (1 место), если претендент занял второе место.
Не возвращается, если победитель аукциона не подписал ДКП/ДДУ в течение 25 календарных дней после публикации результата аукциона.
НА ТОРГАХ ФОНДА РЕНОВАЦИИ
- Каждый допущенный претендент может предложить цену, превышающую стартовую или предыдущее предложение, увеличивая её на установленный шаг (0,5% от стартовой цены), через электронный интерфейс.
- Каждый раз, когда поступает новое ценовое предложение, запускается таймер на 10 минут.
- Если по истечении этого времени никто не сделал новое предложение, последний участник считается победителем!
Как проходит сделка после торгов:
На основе опубликованного Протокола проведённых торгов на Росэлторге и Лотовой документации начинается процедура оформления сделки.
Сделка осуществляется в электронном виде (за исключением ипотечных сделок со Сбербанком).
Уведомление о победе в аукционе Московского фонда реновации жилой застройки
Успейте завершить все формальности в течение 25 календарных дней с момента публикации Протокола!
- С 1 по 10 день:
- Покупатель активно готовит средства и документы. Особенно важна подготовка, если сделка ипотечная — потребуется оценка и согласование документов с банком.
- С 10 по 25 день:
- В день сделки в первой половине дня Покупатель подписывает кредитный договор и аккредитив в банке (на него размещаются как кредитные средства, так и первоначальный взнос). Затем следует в офис Фонда реновации на Ильинке, 13, где оформляют договор купли-продажи и акт приёма-передачи. Либо подписывает договор с Фондом реновации в электронной форме. Нужна УКЭП (усиленная квалифицированные электронная подпись в виде токена или приложения “Госключ”).
Ключи будут вручены в день заключения сделки с ипотекой! 🔑
- Если Покупатель приобретает квартиру без ипотеки, он в указанные сроки подписывает договор с Фондом реновации в электронной форме. Нужна УКЭП (усиленная квалифицированные электронная подпись в виде токена или приложения “Госключ”). Ключи получаются после зачисления денежных средств на расчётный счёт Фонда реновации.
- Ориентировочно через 2 недели после подписания ДКП/ДДУ зарегистрированные документы можно будет забрать в офисе Фонда по адресу: г. Москва, Новая площадь, д. 8, стр. 2. либо скачать в электронной форме.
Риски покупки квартиры или нежилого помещения у Фонда реновации на открытом аукционе:
- Не все банки могут обеспечить успешное проведение сделок с лотовой документацией Фонда реновации, особенно в установленные сроки и по Семейной ипотеке, учитывая частые перебои с лимитами финансирования.
Таким образом, попытка сотрудничества с банком, не имеющим опыта в подобных сделках, может стать причиной срыва сроков подписания сделки.
Краткий срок для сделки – всего 25 рабочих дней (по лотовой документации) – это главный фактор риска. В условиях жесткой нехватки времени даже простой дополнительный запрос от юриста банка может привести к срыву сделки.
Например, могут потребовать:
– оригинальную выписку из домовой книги;
– распоряжение Фонда реновации с открепленной цифровой подписью;
– свежие справки о доходах с места работы;
– протокол с подписями всех членов тендерного комитета;
– копию всех страниц паспорта представителя Фонда реновации и т.д.
Последнее время участились случаи отказов банков из-за нехватки лимитов на льготную ипотеку.
Ошибки при подаче заявки на торги Фонда реновации:
Пример отклонённой заявки на аукцион квартиры 203 по Севастопольскому проспекту, д. 28 к 9 можно увидеть в протоколе рассмотрения.
По статистике, 5-10% заявок на торги Росэлторга не проходят тендерный комитет по формальным причинам, таким как неполный пакет документов или орфографические ошибки.
Альтернативная сделка:
Оплата первоначального взноса за квартиру на торгах у Фонда реновации с использованием средств от продажи другой квартиры часто оказывается неудачной из-за ограниченного срока на осуществление сделки (25 дней).
Как показывает практический опыт, совмещать альтернативные сделки с торгами Фонда реновации возможно, но только когда дата получения средств от продажи первой квартиры документально подтверждена и под контролем квалифицированного специалиста.
Ошибки ценового анализа.
Пример: в итоговом протоколе торгов Фонда реновации за квартиру № 203 по Севастопольскому проезду, дом 28, корпус 9 указано более 40 претендентов. А выиграл торги лишь один!
Это яркий пример ошибки ценового анализа, точнее, его отсутствия. Претенденты потратили время и деньги, не проанализировав статистику предыдущих торгов и не проведя сравнительный маркетинговый анализ, что привело к участию в заведомо проигрышной процедуре.
Без проведения сравнительного и статистического анализа прошедших аукционов Фонда реновации шансы претендента на выигрыш не превышают 10%.
КАК Я УБИРАЮ РИСКИ ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ У ФОНДА РЕНОВАЦИИ▶