Фонд реновации купить квартиру

Если вы хотите купить квартиру у Фонда реновации, эта статья расскажет, что такое программа, какие есть возможности и как пройти все этапы от подачи заявки до получения права собственности. Покупка через фонд отличается прозрачностью и гарантией юридической чистоты сделки, а цены часто выгоднее рыночных. Ниже вы узнаете, как именно происходит процесс и какие нюансы стоит учитывать.

Фонд реновации что это?

Московский фонд реновации жилой застройки был основан в октябре 2017 года Правительством Москвы через Департамент строительства города в формате некоммерческой унитарной организации в виде фонда. C 2024 года его учредителем является Департамент градостроительной политики Правительства Москвы.

Основная задача Фонда реновации заключается в реализации Программы реновации жилого фонда в Москве.

Купить квартиру у Фонда реновации можно на основе Программы реновации жилищного фонда Москвы.

Жителям квартир, попавших в программу реновации жилого фонда Москвы, необходимо заключить договор мены со Фондом реновации, обменяв старую квартиру на новую, построенную Фондом. Исключение составлют неприватизированные квартиры. Там нет договора мены, но суть та же. В основном, в программу включаются пятиэтажные здания, возведенные в период с 1950 по 1970 годы, которые подлежат сносу и расселению.
С 2024 года всё чаще в программу стали попадать более современные дома и более 5 этажей.

В результате своей деятельности Фонд реновации становится единственным собственником многоквартирных домов.

Затем, используя административный ресурс, Фонд быстро сносит здание, оформляет земельный участок и на его месте строит современный многоэтажный дом.
Обычно первые этажи этих домов отводятся под нежилые помещения. С последующей продажей на торгах всем желающим.

Основная часть квартир в новом доме предоставляется по договорам мены жильцам, которые ранее проживали на этом месте или рядом.
С 2024 года появилась возможность купить квартиру у Фонда реновации в “коммерческих” объектах в которые никого не переселяют, а только продают всю недвижимость дома на открытом рынке всем желающим.

Программа реновации изначально расчитана, как программа которые сама себя финансирует.
Частично конечно из бюджета, частично за счёт прибыли Московского фонда реновации жилой застройки.
А получение прибыли происходит с помощью продажи квартир незадействованных для переселения граждан по программе реновации на аукционах и без аукционов, при этом нежилые помещения продаются Фондом на аукционах.
По заявлению мэра Москвы С.С. Собянина к 2032 году Фонд реновации Москвы выйдет на полную самоукупаемость.

Как купить юридически “чистую” квартиру .

Юридическая чистота

Фонд реновации гарантирует абсолютную прозрачность и законность сделок, проводя открытые аукционы в электронной форме в соответствии с Гражданским кодексом РФ, либо продавая квартиры без аукциона.

Купить квартиру у Фонда реновации можно только с соблюдением четких правил, прописанных в извещении об аукционе, лотовой документации, которая содержит выписку из ЕГРН, проект договора купли-продажи, заключаемого между победителем аукциона и Фондом реновации, а так же условий бронирования без аукциона.

Все необходимые документы доступны для скачивания и ознакомления за 30 дней до окончания приема заявок на аукцион на сайте Правительства Москвы — investmoscow.ru

Информация о продаже квартир без аукциона-доступна на сайте Москварталы.РФ

Купить квартиру у Фонда реновации можно с гарантией:

• Квартиры продаваемые Фондом Реновации Москвы, не имеют обременений — они не были проданы, подарена, заложены, не находятся под арестом, запрещением или спором т.п.;

• В продаваемых квартирах никто не проживает и не зарегистрирован;

• Нет лиц, обладающих правом пользования квартирами.

Таким образом, покупая квартиру у Фонда реновации, вы можете быть уверены в юридической чистоте своей покупки!

У Фонда реновации доступны квартиры в ипотеку

При покупке у Фонда реновации квартир без аукциона возможны любые виды ипотеки, но сроки осуществления такой ипотечной сделки всего 10 дней (подробнее).

Нередко покупатели ошибочно сравнивают электронные аукционы Фонда реновации с аукционами по банкротству или продаже арестованного имущества, где возможность купить квартиру с привлечением ипотеки отсутствует.
Согласно законодательству, лотовой документации и многолетней практике, купить квартиру у Фонда реновации можно не только с использованием стандартной ипотеки, но и с привлечением государственных программ:

Семейная ипотека

Тем не менее, важно помнить, что не все квартиры в портфеле Фонда реновации подходят под семейную ипотеку. Поэтому стоит внимательно изучить лотовую документацию и правоустанавливающие документы на конкретный объект.

Примеры моих успешных ипотечных сделок по семейной ипотеке с квартирами фонда можно найти здесь .

Фонд реновации – квартиры по выгодным ценам

Покупка квартиры у Фонда реновации возможно по цене дешевле рыночной, но только на аукционе.
Такая же статистика с покупкой у Фонда реновации нежилых помещений и машиномест.
В среднем итоговые цены ниже среднерыночных на 5-10%, а иногда разница достигает 15-20%.
При покупке квартир без аукциона – цены на недвижимость Фонда- рыночные и даже выше.

Здесь представлены реальные примеры сделок, которые подчеркивают выгоду этих предложений.

Я использую собственную технологию многолотовых торгов, которая подразумевает подачу заявки на несколько объектов одновременно, обычно от трех до десяти.

Это позволяет увеличить шансы на выгодную покупку.

По статистике Росэлторга, на одном и том же аукционе цены на аналогичные помещения могут отличаться до 1 000 000 рублей, что открывает дополнительные возможности для экономии.

Где и на каких торгах можно купить квартиру у Фонда реновации?

Квартиры у Фонда реновации можно купить на электронных торгах. Эти мероприятия проходят регулярно на платформе ЕЭТП “Росэлторг”.

Торговая площадка “Росэлторг” — это не просто площадка, а крупнейший федеральный оператор электронных торгов. Здесь проводятся аукционы по государственным закупкам, сделкам с госкомпаниями, а также продажам и аренде муниципального и государственного имущества. Все это регулируется по соответствующим законодательным актам (44-ФЗ, 223-ФЗ, 178-ФЗ).

По информации системы “За честный бизнес” уставный капитал Росэлторга составляет 200 миллионов рублей, что говорит о его устойчивом финансовом положении.

Акционеры площадки, как указано на её сайте, распределяются следущим образом: Правительство города Москвы владеет 51,82%, а Банк ВТБ — 48,18%.

Фонд реновации как купить квартиру без аукциона?

1.Заранее пройти одобрение в 2-3 (нужных) ипотечных банках. Так как срок сделки по регламенту всего лишь 10 дней после бронирования.
2. Приобрести ЭЦП.
3. Приобрести и настроить программу КриптоПро.
4. Настроить расширение браузера( В Гугл хром уже не работает).
5. Настроить антивирус.
6. Начать работать с платформой для электронных сделок СКБ Техно.
После бронирования у покупателя есть максимум 10 рабочих дней, чтобы заключить договор долевого участия или договор купли-продажи.
7. Выбрать квартиру на Москварталы.РФ
8. Забронировать квартиру там же.
9. Сделать оценку и подгрузить её в нужный банк (для ипотечных сделок).
Для того что бы это сделать, нужно согласовать с Фондом и оценочной компанией время просмотра и фотографирование квартиры, что не просто сделать оперативно, так как всего на сделку у нас 10 дней, а только на просмотр фотографа и оценку уходит минимум 3 дня.
10. Подписать согласие супруги(а) или брачный договор (для ипотечных сделок).
11. Принять участие в согласовании документов на квартиру для банка ( в случае ипотечной сделки). Здесь частно возникают проблемы.
12. Открыть счет и внести денежные средства.
13. Оплатить госпошлину.
14. Записаться на сделку ( согласовать время сделки между банком и фондом).
16. Сделать сделку. По условиям фонда сделку (ДКП или ДДУ) необходимо осуществить в электронном виде до 15 ч дня. Поэтому подписание кредитной документации (кредитного договора, аккредитива, закладной) происходит утром. В ряде банков (Сбер,Металлинвестбанк) очно и “на бумаге”, а в ряде банков ( Альфа банк) в электронном виде.
После подписания кредитной документации в банке , через 1,5-3 часа произойдёт подписание договора купли продажи недвижимости(ДКП) или договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома(ДДУ) с фондом.
В конце дня сделки Вы получите полный цифровой комплект подписанного договора со стороны Фонда на почту.
17. Через день после сделки (но бывают задержки на 2-5 дней по вине фонда) произойдёт подписание в электронном виде акта приёма передачи недвижимости и заявления на государственную регистрацию прав на приобретаемую недвижимость .
При заключении ДДУ подписывается только заявление на госрегистрацию.
18. На следующий день после подписания ДКП получить ключи от приобретённой квартиры в офисе Фонда реновации Москвы по адресу: г. Москва, Малый Златоустинский переулок, д.3, с.3
с 9 до16 по будням. С собой иметь паспорт.
19. Через 5-10 дней произойдёт государственная регистрация права на приобретаемую недвижимость в Росреестре. Выписка из ЕГРН об этом приходит обычно на почту покупателя и в личный кабинет на Госуслугах.

Перед аукционом:

• Необходимо выполнить пункты 1-6 указанные выше.
  По регламенту торгов Фонда у Вас будет всего 25 календарных дней на подписания договора купли-продажи после победы в аукционе.

• Не забудьте подать заявку либо самостоятельно, либо через представителя, строго следуя лотовой документации.

• Обязательно внести задаток: 100 000 рублей за каждую квартиру или 500 000 рублей за нежилое помещение до завершения приёма заявок.

Задаток:

• Возвращается в течение 5-10 дней после торгов на реквизиты претендента, если претендент не стал победителем и занял место ниже второго.
• Засчитывается в цену договора после подписания договора купли-продажи (ДКП) или договора долевого участия(ДДУ) для победителя аукциона либо единственного участника.
• Возвращается в течение 5-10 дней после подписания ДКП/ДДУ победителем (1 место), если претендент занял второе место.

Не возвращается, если победитель аукциона не подписал ДКП/ДДУ в течение 25 календарных дней после публикации результата аукциона.

НА ТОРГАХ ФОНДА РЕНОВАЦИИ :

• Каждый допущенный претендент может предложить цену, превышающую стартовую или предыдущее предложение, увеличивая её на установленный шаг (0,5% от стартовой цены), через электронный интерфейс.
• Каждый раз, когда поступает новое ценовое предложение, запускается таймер на 10 минут.
• Если по истечении этого времени никто не сделал новое предложение, последний участник считается победителем!

Сделка после торгов

На основе опубликованного Протокола проведённых торгов на Росэлторге и лотовой документации начинается процедура оформления сделки.

Сделка осуществляется в электронном виде либо полностью либо частично.
Полностью электронная сделка делается когда и кредитная документация и договор с Фондом реновации подписывается в электронном виде.
Частично электронная сделка делается если кредитная документация подписывается с банком на бумаге, а договор с фондом в электронном виде.

Успейте завершить все формальности в течение 25 календарных дней с момента публикации Протокола!

С 1 по 10 день после победы на торгах.

• Покупатель либо его представитель активно готовит средства и документы. Особенно важна подготовка, если сделка ипотечная — потребуется оценка и согласование документов с банком.
  
• Сделать оценку и подгрузить её в нужный банк (для ипотечных сделок).
• Для того что бы это сделать, нужно согласовать с Фондом и оценочной компанией время просмотра и фотографирование квартиры, что не просто сделать оперативно, так как всего на сделку у нас 25 дней, а только на просмотр фотографа и оценку уходит минимум 3 дня.
• Подписать согласие супруги(а) или брачный договор (для ипотечных сделок).
• Принять участие в согласовании документов на квартиру для банка ( в случае ипотечной сделки).Здесь частно возникают проблемы.
• Открыть счет в банке кредиторе и внести денежные средства.
• Оплатить госпошлину.
• Записаться на сделку ( согласовать время сделки между банком и фондом).
  С 10 по 25 день после победы на торгах.
• По условиям фонда сделку (ДКП или ДДУ) необходимо осуществить в электронном виде до 15 ч дня. Поэтому подписание кредитной документации (кредитного договора, аккредитива, закладной) происходит утром. В ряде банков (Сбер,Металлинвестбанк) очно и “на бумаге”, а в ряде банков ( Альфа банк) в электронном виде.
• После подписания кредитной документации в банке , через 1,5-3 часа произойдёт подписание договора купли продажи недвижимости (ДКП) или договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (ДДУ) с фондом.
• В конце дня сделки Вы получите полный цифровой комплект подписанного договора со стороны Фонда на почту.
• Через день после сделки (но бывают задержки на 2-5 дней по вине фонда) произойдёт подписание в электронном виде акта приёма передачи недвижимости и заявления на государственную регистрацию прав на приобретаемую недвижимость .
• При заключении ДДУ подписывается только заявление на госрегистрацию.
• На следующий день после подписания ДКП получить ключи от приобретённой квартиры в офисе Фонда реновации Москвы по адресу:
  г. Москва, Малый Златоустинский переулок, д.3, с.3
• с 9 до16 по будням. С собой иметь паспорт.
• Через 5-10 дней произойдёт государственная регистрация права на приобретаемую недвижимость в Росреестре. Выписка из ЕГРН об этом приходит обычно на почту покупателя и в личный кабинет на Госуслугах.
  

Риски покупки квартиры у Фонда реновации на открытом аукционе:

• Не все банки могут обеспечить успешное проведение сделок с лотовой документацией Фонда реновации, особенно в установленные сроки и по Семейной ипотеке, учитывая частые перебои с лимитами финансирования.

Таким образом, попытка сотрудничества с банком, не имеющим опыта в подобных сделках, может стать причиной срыва сроков подписания сделки.

Краткий срок для сделки – всего 25 рабочих дней при покупке на аукционе и 10 рабочих дней при покупке без аукциона – это главный фактор риска. В условиях жесткой нехватки времени даже простой дополнительный запрос от юриста банка может привести к срыву сделки.

Например, могут потребовать:
-подтвердить полномочия директора Фонда реновации;
-расширенную выписку из ЕГРН на квартиру с откреплённой ЭЦП в формате sig;
-разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома в откреплённой ЭЦП в формате sig;
– оригинальную выписку из домовой книги (которой нет в принципе так как в новостройках их ещё никто не завёл);
– заново свежие справки о доходах с места работы;
– протокол с подписями всех членов тендерного комитета;

– копию всех страниц паспорта представителя Фонда реновации и т.д.

Некоторые реальные случаи:
ВТБ в августе 2025 года отверг предоставленный оценочный отчёт аккредитованного оценщика и оценил объект по своему, гораздо ниже победной цены на аукционе, что привело к срыву сделки.

В августе 2025 года Сбербанк отказал в приобретении объекта без объяснения причин.
Хотя точно такие же -аналогичные объекты проходили на сделку в Сбербанке десятками.

В июле 2025 года Альфа банк отказал в проведении сделки исходя из собственного анализа правоустанавливающих документов предоставленных фондом.

В апреле 2025 года Банк Акцепт в последний момент срока сделки по регламенту фонда просто не нашёл время в своём графике для проведения сделок.

Негативных примеров гораздо больше. Все эти проблемные сделки мне удалось всё таки довести до конца, так как я заранее готовился к этим возможным рискам.

Ошибки при подаче заявки на торги Фонда реновации:

Пример отклонённой заявки на аукцион квартиры 203 по Севастопольскому проспекту, д. 28 к 9 можно увидеть в протоколе рассмотрения.

По статистике, 5-10% заявок на торги Росэлторга не проходят тендерный комитет по формальным причинам, таким как неполный пакет документов или орфографические ошибки.

Альтернативная сделка.

Оплата первоначального взноса за квартиру на торгах у Фонда реновации с использованием средств от продажи другой квартиры часто оказывается неудачной из-за ограниченного срока на осуществление сделки (25 дней).

Как показывает практический опыт, купить квартиру у Фонда реновации с совмещением сделки по продаже первой квартиры с покупкой второй на торгах Фонда реновации возможно, но только когда дата получения средств от продажи первой квартиры документально подтверждена и под контролем квалифицированного специалиста.

Ошибки ценового анализа.

Пример: в итоговом протоколе торгов Фонда реновации за квартиру № 203 по Севастопольскому проезду, дом 28, корпус 9 указано более 40 претендентов. А выиграл торги лишь один!

Это яркий пример ошибки ценового анализа, точнее, его отсутствия. Претенденты потратили время и деньги, не проанализировав статистику предыдущих торгов и не проведя сравнительный маркетинговый анализ, что привело к участию в заведомо проигрышной процедуре.

Без проведения сравнительного и статистического анализа прошедших аукционов Фонда реновации шансы претендента на выигрыш не превышают 10%.

КАК Я УБИРАЮ РИСКИ ПО ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ У ФОНДА РЕНОВАЦИИ▶

Купить квартиру по семейной ипотеке Купить недвижимость по стандартной ипотеке Купить недвижимость без ипотеки Купить машиноместо