Семейная ипотека на вторичное жильё, это реально?
Очень популярный вопрос. Сразу отвечу -реально.
Только давайте сначала разберёмся в в терминах.
Что такое вторичное жильё и что такое семейная ипотека?
Официального нормативного акта, который прописывает определение вторичного и первичного жилья в РФ нет.
Эти термины закрепились в обычаях делового оборота естественным путём и были закреплены Российской Гильдией риэлторов.
Вторичное жильё-это жилое помещение право собственности на которое зарегистрировано на физическое или юридическое лицо.
Первичное жильё-это жилое помещение которое строится либо построено, но право собственности на которое ещё не зарегистрировано.
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА
Это ипотека с государственным субсидированием процентной ставки (6%) для семей с детьми.
С 10 июля 2024 года в г. Москве программа доступна:
-родителям ребенка в возрасте недостигшем 7 лет;
-родителям ребёнка с инвалидностью недостигшем возраста18 лет
Семейную ипотеку может взять любой из родителей ребенка, подходящего под условия программы.
Не важно усыновлён ребёнок или родители в разводе.
Главное, чтобы хотябы у одного Родителя и ребёнка было российское гражданство.
Привлечение созаемщиков возможно, причем не обязательно супруга или родителя ребенка.
Какую квартиру можно купить по семейной ипотеке?
С 10 июля 2024 года по новым правилам семейную ипотеку можно взять на покупку квартиры или жилого дома по договору долевого участия или по договору купли-продажи от юридического лица ставшего первым собственником после подписания разрешения на ввод в эксплуатацию.
Либо у на покупку квартиры Фонда Реновации Москвы.
Либо на строительство дома с аккредитованным в банке подрядчиком с применением эскроу-счета;
Семейная ипотека на квартиры от застройщиков.
Казалось бы-нет проблем. Можно использовать семейную ипотеку на вторичное жильё. Надо только выбрать от застройщика квартиру либо в строящемся доме либо готовую квартиру уже в сданном доме с зарегистрированным правом собственности.
Однако рынок первичного жилья в России устроен так что, многоквартирные дома строятся в среднем 2-2,5 года, с одновременной продажей в них квартир по договорам ДДУ.
При этом основная часть (лучшая) выкупается конечными покупателями либо инвесторами на ранних этапах строительства многоквартирного дома.
В результате к этапу сдачи дома и регистрации квартир в собственность в продаже остаётся ограниченное количество (10-15%) далеко не самых лучших квартир. Это как правило невидовые квартиры, без отделки, на низких этажах.
Покупка по семейной ипотеке квартир на этапе строительства-это дополнительные затраты. Так как до момента вселения в квартиру нужно ещё подождать (зачастую не один год), а проценты по ипотечному кредиту нужно уже платить.
Семейная ипотека на вторичное жильё .
Мало кто знает, но в Москве кроме частных девелоперов есть и муниципальные:
–казённое предприятие города Москвы “Управления гражданского строительства” (КП УГС)
-унитарная некоммерческая организация “Московский фонд реновации жилой застройки” (ФРМ)
Указанные организации строят многоквартирные дома в Москве в немалом количестве, сдают в эксплуатацию,
а часть ГОТОВЫХ КВАРТИР В СОБСТВЕННОСТИ И С ОТДЕЛКОЙ продают на открытом рынке.
Семейную ипотеку на вторичное жильё можно применить как раз на квартиры таких застройщиков.
Но далеко не все вторичное жильё подходит под ипотечную семейная ипотека.
Надо тщательно анализировать правоустанавливающие документы на квартиру.
Примеры сделок ▶здесь.
Цены на муниципальных торгах на квартиры по семейной ипотеке.
При продаже Фондом реновации и КП УГС вторичного жилья по семейной ипотеки, итоговые цены на аукционах не всегда ниже рыночных.
На этом аукционе мы видим, что 2-к квартиру на Севастопольском проспекте 28,к.9,кв.203 приобрели по рыночной цене. И даже возможно немного выше рыночной.
В торгах участвовали претенденты с предодобреной Семейной ипотекой на сумму 12 000 000 рублей под 6% годовых.
Ежегодная экономия при сегодняшней рыночной ипотечной ставке 18% годовых, составляет 18-6=12%.
12% от 12 000 000 р=1 440 000 рублей экономии только в первый год платежей.
Вероятно, что ключевая ставка ЦБ РФ в 2024 году только вырастет. Что только преумножает выгоду от приобретения.
При этом госпрограмма по Семейной ипотеке продлевается только до 2026 года.
А если экономию считать за все 30 лет платежей, в первый год она составит 1 440 000, а в последний пусть минимально 50 000 рублей, то
экономия за все 30 лет платежей составит более 22 миллионов рублей!!!
При расчёте цены отсечения на квартиры подходящую под семейную на ипотеку на муниципальных аукционах в Москве, необходимо учитывать экономию процентных платежей за весь срок уплаты ипотеки.
Чем больше экономия, тем больше надбавка к цене. Эта схема расчётов давно применяется застройщиками и не теряет своей финансовой привлекательности.