Фонд реновации: квартиры без аукциона

Михаил Чистяков

Эксперт по выкупу недвижимости на муниципальных торгах г. Москвы.

Побед на торгах: 78

С февраля 2025 года Фонд реновации запустил процедуру покупки недвижимости без аукциона. Теперь любой желающий может зайти на сайт Фонда реновации, и забронировать жилье. Однако в правовом поле подобная процедура является сомнительной для некоторых банковских юристов. Меня зовут Михаил Чистяков, и я уже сделал несколько подобных сделок для своих клиентов. В статье поделюсь опытом и расскажу, как купить квартиру у Фонда реновации без аукциона.

Купить квартиру у Фонда реновации без аукциона: Правовые аспекты

Согласно статье 18 Федерального закона «О приватизации государственного, муниципального имущества», продажа государственного и муниципального имущества происходит на торгах в формате аукциона. По этой причине у многих банковских юристов возникает вопрос, как можно приобретать недвижимость напрямую у Фонда реновации без проведения торгов.

Дополнительно юристы ссылаются на Федеральный закон «О защите конкуренции». Ведь о какой конкуренции идет речь, если любой желающий может забронировать жилье, пока другой изучает параметры объекта, консультируется с менеджером, осматривает квартиру? По моему опыту, лучшие квартиры бронируют в первые минуты.

Кто эти люди, которые сразу осуществляют бронь? Конечно, это те, кто готовился к покупке заранее, ждал открытия продаж и следил за новостями Фонда реновации. Случайно «заглянувшим» простым обывателям остаются неликвидные варианты.

Какие еще есть подводные камни? Например, перед бронированием нельзя заранее ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Получается, что люди бронируют у Фонда реновации «кота в мешке».

Несмотря на опасения юристов, я считаю, что покупать квартиру у Фонда реновации без аукциона можно, но при условии тщательной проверки с привлечением профессионала, а также если цена вас устроит. На практике цена будет дороже на 10-25%, чем у аналогичных квартир на аукционах Фонда реновации. Я бы рекомендовал всем желающим готовиться к бронированию заранее.

Как купить квартиру у Фонда реновации без аукциона

Купить жилье без использования ипотеки или в строящемся доме у Фонда реновации без аукциона можно только через электронную сделку. Здесь нужны знания нюансов электронной покупки, чтобы успеть в срок. Дабы электронно приобрести квартиру у Фонда реновации нужно как минимум:

1. Приобрести ЭЦП.

2. Приобрести и настроить программу КриптоПро.

3. Настроить расширение браузера.

4. Настроить антивирус.

5. Начать работать с платформой для электронных сделок СКБ Техно.

Время подписания электронных сделок с Фондом реновации зачастую дольше, чем подписание бумажных. Мы с клиентами обычно подписываем в 2-3 подхода. В моей практике был случай, когда подписание заняло до 3 недель из-за ожидания, когда бухгалтерия Фонда реновации оплатит госпошлину со своей стороны и предоставит на подписание акт приема-передачи в электронном виде.

Эти аспекты важно изучить до начала старта продаж. На сайте Фонда реновации указано, что он не сопровождает покупателей после бронирования объекта. Завершите ли вы сделку или нет, зависит от вашей подготовки.

Забронировал квартиру без аукциона у Фонда реновации, что дальше?

Если вы думаете, что самое сложное — первым нажать на кнопку «забронировать», вы ошибаетесь. После бронирования у покупателя есть максимум 10 рабочих дней, чтобы заключить договор долевого участия или договор купли-продажи. Перед заключением ипотечной сделки договора нужно:

1. Сделать оценку.

2. Подписать ряд нотариальных документов.

3. Согласовать официальные бумаги для Фонда реновации и банка.

4. Успеть открыть счет и внести первоначальный взнос.

5. Застраховаться и многое другое.

Сделка без ипотечных средств с квартирой Фонда реновации, приобретаемой без аукциона, с одной стороны, проще, чем ипотечная. С другой стороны, она усложняется тем, что проводится только в электронном виде, о чем я писал выше.

Из-за обилия процедур возникают риски не успеть в срок. К слову, после торгов срок заключения сделки составляет до 25 дней, и даже в этот период не все успевают вовремя из-за непредсказуемости банков. Обо всех рисках и процедурах я уже писал здесь.

Покупка квартиры в новостройке у Фонда реновации без аукциона

Еще один нюанс, который хочется осветить, — покупка квартиры в новостройке. При такой сделке с Фондом реновации не применяются эскроу-счета. Эскроу-счет — это специальный банковский счет для снижения рисков при покупке квартиры в строящемся доме.

Что это значит? Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если произойдет заморозка строительства или отсрочка сроков ввода в эксплуатацию, гарантия на возврат денежных средств отсутствует. Поэтому любую новостройку лучше проверять на всевозможные риски на сайте наш.дом.рф.