Как купить недорого квартиру у Фонда реновации Москвы

Откуда берутся квартиры у Фонда реновации и почему он их продаёт на аукционах я подробно рассказывал в своей прошлой статье «Купить квартиру у Фонда реновации» .

В этой статье я подробно рассмотрю как купить недорого квартиру у Фонда реновации Москвы.
При этом мы рассмотрим алгоритм выгодной покупки квартиры как для будущего жителя дома построенного Фондом реновации, так и для инвестора, приобретающего квартиру в таком доме с целью её последующей перепродажи или сдачи в аренду.

Возможность купить квартиру недорого

Первая  же мысль , которая приходит в голову читателю статьи , «опять развод», «бесплатных пирожных не бывает» и так далее.
И во многом  мыслящий таким образом читатель прав.
Но если всё-таки присмотреться внимательно, на статистику моих сделок, на саму процедуру продажи

то всё возможно и вот почему:

1. Недвижимость на аукционах всегда дешевле, чем на прямой продаже «в долгую».

При продаже квартир с торгов Фонда реновации на открытом  аукционе всегда присутствует регламент. Регламент сделки на аукционе (лотовая документация) есть на всех аукционах и главная его черта, это сжатость сроков сделки по продаже квартиры. И тому есть множество объективных причин.
Противоположность аукционам – продажа квартир посредством прямой продажи на специализированных сайтах  (Авито, ЦИАН и т. д.).
Но в этом случае, как правило сроки продажи в разы, а иногда в десятки раз, больше чем на  торгах.
Недвижимость продают с аукционов, потому что нужно продать определённый объём «здесь и сейчас».
Но не факт , что «здесь и сейчас» соберётся нужное количество реальных покупателей.
Например, на 10 двухкомнатных квартир в одном доме и в один день.
И это есть фактор для снижения цены на торгах.
Руководство Фонда реновации это понимает. И борется с этим путём разбивки аукционов на траншы, то есть уменьшает количество продаваемых квартир в одном доме в одно время.
Но продавать то всё равно надо.

2. Главным драйвером роста цен на  квартиры на аукционах Фонда реновации и КП УГС с середины 2024 года является «семейная ипотека» .
Все квартиры  в  домах постройки после 2021 года подходящие под  под эту госпрограмму неуклонно растут в цене от аукциона к аукциону.
Вот цены моих реальных сделок по семейной ипотеке.

Но далеко не все квартиры продаваемые Фондом реновации Москвы на электронных аукционах подходят под «семейную ипотеку».
Поэтому, что бы купить квартиру у Фонда реновации Москвы недорого, надо просто избегать лотов подходящих под госпропрограмму «Семейная ипотека».

3. Фонд реновации по сути своей деятельности обладаеет монопольным правом на расселение ветхого жилья в Москве.
А значит, в итоге этого процесса обладает такими земельными участками и «пятнами застройки» в центральных и прицентральных районах Москвы, которые и «не сняться» топ-менеджерам частных девелоперских компаний(застройщиков).
Поэтому квартирография микрорайона Москвы в котором Фонд реновации продаёт квартиру имеет инвестиционное значение.
Например, сделка с 3 к квартирой в  доме построенным Москвским фондом реновации жилой застройки в Москве на ул.Новочерёмушкинская, д. 27.
Вот основные факторы которые толкают цены на квартиры в этом доме в верх.
Довольно дорогая локация. Новостройки-конкуренты рядом – уже все бизнес-класса и их ценник соответствующий.
В то же время вокруг этого дома и в ближайшей локации нет пятиэтажек, а есть постройки 70-80 годов прощлого века  многоэтажные дома, которые пока не включены в программу реновации Москвы.
Получается спрос на квартиры в новых домах в указанной локации есть , а  квартир комфорт класса  в новых домах в этой локации просто нет и ещё долго не будет.
Кто понял квартирографию этого микрорайона, тот получил очень неплохую инвестиционную выгоду, даже несмотря на некоторые падение цен на рынке жилья в Москве.

Пошаговый план «Как купить квартиру недорого у Фонда реновации Москвы».

1. Изучайте квартирографию микрорайона в котором будет проходить аукцион Фонда реновации.
Необходимо понять, наличие и перспективу появление квартир-конкурентов как при сдаче в аренду, так и при перепродаже.
Наличие новостройки рядом с одной стороны создаёт конкуренцию,а  с другой- обозначает чёткие ценовые ориентиры.
Так же нужно понять структуру предложение квартир в этой локации по комнатности.
Это можно сделать анализируя предложение квартир и спрос на на  них на сайтах ЦИАН, Авито, Домклик. А так же лично посетив микрорайон нахождения лота.

2. Отбирайте многолотовые продажи на торгах от Фонда реновации
Как я и писал выше, чем больше предложение квартир  в один день  и в одном доме, тем труднее найти покупателя на каждый лот именно в этот момент.
Хорошо, когда продаётся например 10 двухкомнатных квартир в одном доме и в одном месте.

3. Отбирайте квартиры которые не подходят под семейную ипотеку.
Понять это можно на сайте Фонда реновации вот здесь.
Но да простят меня в Фонде реновации Москвы, в моей практике были несколько случаев, когда эта информация не совпадала с реальностью.
Иногда то что обозначено как «стандартная ипотека» подходило и под «семейную ипотеку». А иногда наоборот.
Поэтому надо проверять правоустанавливающие документы на продаваемые квартиры указанные в выписке из ЕГРН.
Скачать их можно на сайте Инвестмоскоу на страничке продаваемой квартиры в разделе документы справа.
Необходимо сравнить вид и название правоустанвливающих документов на квартиру с условиями выдачи семейной ипотеки обозначенными в Решении Минфина РФ о порядке предоставления субсидии № 25-67381-01850-Р.

4. Расчитайте цену отсечения торгов для будущих жителей.
Если Вы собираетесь недорого купить квартиру у Фонда реновации, и потом просто проживать в ней с семьёй или без таковой, то :
 – изучите предложения на сайтах Циан, Домклик, Авито, аналогичных (с такой же отделкой, планировкой, этажностью, комнатностью, материалом дома и возрастом дома) квартир  в локации рядом с домом;
– позвоните по этим объявлениям и пообщайтесь с продавцом, что бы исключить фейки, альтернативные сделки, и предложения с сомнительными документами;
– расчитайте среднюю арифметическую стоимость квадратного метра в отобранных и проверенных квартирах;
– умножте полученную величину на площадь аукционной квартиры, которую Вы собираетесь приобрести;
– от полученной величины минусуйте  5-10% и цена отсечения торгов готова.
Такая цена должна быть не ниже среднеарифметической цены по уже проведённым недавно (1-3 мес ранее) аукционам на аналогичные лоты в этом доме или в этой локации.
Материал для  статистики есть в личном кабинете ЕЭТП «Росэлторг» в разделе «Процедуры-Архив».

5. Расчитайте цену отсечения торгов для инвесторов.
Если Вы хотите перепродать квартиру приобретённую с торгов  или сдавать её в аренду, то проделайте сначала всё то же, что указанно в п.4., но минусовать нужно 10-20%.
Однако стоит учитывать и инвестиционный рост цены квартиры основанный на анализе квартирографии микрорайона (если он есть конечно).
Иногда цена покупки квартиры кажется дилетанту нереально  высокой.
Однако проходит год -два с момента покупки  и эта же цена оказывается просто инвестиционно-супер-привлекательной.
Вот ещё пример из моей практики по 3 к квартире на ул. Лобненская д.13, к.2.

6. Приобретите сертификат ЭЦП (электронной-цифровой подписи) желательно на ЕЭТП «Росэлторг» – займёт 3-7 дней;

7. Настройте работу ЭЦП на своём устройстве (работа с программой «Крипто-про» и расширениями используемого Вами браузера). Займёт 1-3 дня.

8. Пройдите аккредитацию в секции 178fz.roseltorg.ru на ЕЭТП «Росэлторг» в качестве покупателя. (займёт примерно неделю).

9. Изучите лотовую документацию выбранных квартир. Можно на сайтах Инвестмоскоу или на ЕЭТП Росэлторг. Займёт 1-3 дня.
Нужно понять:
– что будет с задататком если Вы станете вторым на торгах (участником сделавшим предпоследнее предложение на аукционе) или занявшим третье место (для КП УГС и других муниципальных продавцов);
– сроки и способы совершения сделки после выигрыша на аукционе (в том числе в электронном виде);
– как заполняется и подаётся заявка;
– как перечисляются и выводятся задатки с личного кабинета;
– как и когда проходят сами торги;
– как делать ценовые предложения на торгах;
– как с кем и где делать сделку после победы на торгах;

10. Перечислите необходимомую суммму задатков на торги на свой лицевой счёт в личном кабинете на 178fz.roseltorg.ru. Займёт 1-3 дня.

11. Подготовьте и проверьте заявки на выбранные лоты в соответствии с лотовой документацией. Займёт 1 день.

12. Загрузите заявки вместе со сканами необходимых документов в лк на 178fz.roseltorg.ru. Займёт 1 день.

13. Изучите протоколы рассмотрения заявок (за 1-2 суток до торгов). Займёт 1 день.
Необходимо понять сколько будет участников на каждый выбранный Вами лот.

14. Выберите стратегию торгов. Займёт 1-3 дня.
У каждого участника своя стратегия. Лично я осуществляю собственную технику многолотовых торгов, уже проверенную на реальных сделках.
Которой либо обучаю в порядке наставничества, либо использую как брокер для клиента.
Советую не делать ценовые предложения на последних 2 минутах торгов, так как всегда есть риски технического сбоя связи.
Главный смысл техники многолотовых торгов – это «аккуратно разойтись» во время торгов  с конкурентами на торгах по интересующим объектам.

15. Участвовать в торгах во время  указанное в лотовой документации. Займёт 1 день.
Главная задача — маневрировать ценовыми предложениями во время торгов на нескольких лотах так, что бы купить по цене более дешёвой чем на других аналогичных лотах в этом доме и при этом не потерять задатки.

16. Сделать сделку в  сроки и в соответствии с лотовой документацией выигранных торгов.  Займёт до 25 дней (в среднем).
Сроки с 10 по 25 календарный день с момента публикации протокола торгов от Фонда реновации .
С 10 по 20 день календраный день срок подписания ДКР для квартиры выигранной на аукционе КП УГС.
При этом необходимо учитывать , что сделки  Фондом реновации Москвы по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома и по договорам купли-продажи без применения ипотеки проводятся только в электронном виде.

17. Вывести задатки (если есть не израсходованные и при необходимости)  с лицевого счёта свой банковский счёт. Займёт 1 день.

Практика покупки недорогих квартир у Фонда реновации

Скажу откровенно, по опыту, всё это  реально можно делать, только затратив какое то время и силы на обучение.
Обучиться можно самостоятельно или под моим наставничеством.
Но можно не тратить на все вышеперечисленные мероприятия и на «набивания шишек»  своё драгоценное  время и воспользоваться моей услугой.
Для покупателей которые собираются купить квартиру недорого у Фонда реновации для собственного проживания , то есть  поучаствовать на аукционе однократно в обозримом будущем, я вообще не вижу смысла делать это самостоятельно.
Мы постоянно видим протоколы торгов, когда участвуют – десятки претендентов, в среднем по 10-20-30 человек на объект.

А выигрывает только один участник аукциона.
Постоянно 5-10% заявок не допускаются на аукцион.
В среднем 90% участников проигрывают аукционы.
Всё это только потому, что главная задача устроителей аукционов по продаже квартир создать максимальное количество участников на торгах и продать им ЭЦП.
На этом они зарабатывают.
По какой цене участники в конечном итоге купят квартиру устроителей аукционов не интересует. Главное для них – что бы была массовость и продажи ЭЦП.

Я не беру денег за проигрыш на аукционе и не продаю ЭЦП

Мой интерес лежит в победе моего клиента или ученика на аукционе по нужной цене и доведении сделки до «ключей».

И вот что говорят мои клиенты об этом