КП УГС это Казённое предприятие города Москвы “Управление гражданского строительства”
создано в 2011 году Правительством Москвы для строительства жилых и нежилых зданий.
КП УГС подведомственно Департаменту строительства города Москвы.
Предприятие строит жилые и нежилые помещения в рамках адресной инвестиционной программы Москвы, Программы реновации жилищного фонда в городе Москве.
Для решения общегородских задач и софинансирования строительства объектов адресной инвестиционной программы города Москвы КП УГС регулярно продаёт жилые и нежилые помещений путем проведения аукционов.
Преимущества покупки недвижимости у КП УГС.
✨Юридическая чистота
Согласно аукционной документации предприятие на праве оперативного управления гарантируют покупателю, что продаваемая недвижимость:
✅никому не продана,
✅не подарена,
✅не заложена,в споре, под запрещением или арестом не состоит,
✅рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.
✅в квартире никто не зарегистрирован и не проживает,
✅лиц, обладающих правом пользования квартирой, а также лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой не имеется.
КП УГС продаёт недвижимость на праве оперативного управления от имени города.
☝Продаваемая недвижимость принадлежит городу Москве и в случае нарушения вышеуказанных пунктов отвечает город.
🏦 Ипотека.
❗Часто путают электронные аукционы КП УГС с аукционами по банкротству и аукционами по продаже имущества, на которое наложено взыскание судом.
⛔На таких аукционах не применяется покупка недвижимости с привлечением кредитных средств(ипотеки) .
😉По закону и лотовой документации 👆, можно покупать квартиры в ипотеку на электронных аукционах . Вот примеры.
Привлечь кредитные средства можно как по обычной ипотеке, так и по Госпрограммам:
👨👩👧👦Семейная ипотека (подробнее),
💸Выгодные цены.
Как показывает статистика, итоговые цены на аукционах КП УГС ниже среднерыночных на 5-15%.
Вот реальные ценовые примеры.
☝На этих торгах не всегда удаётся получить хороший дисконт. И прежде всего из-за применения ипотеки по Госпрограммам .
🚀Что бы максимально увеличить шансы выигрыша аукциона по цене ниже рыночной, мною успешно применяется технология многолотовых торгов.
👆По этой технологии я подаю заявку от имени покупателя не на одну, а на несколько, заранее отобранных (3-5) объектов.
👆В процессе торгов маневрирую, отпускаю дорогие, в результате выкупаем на торгах самый дешёвый объект.
💰По статистике Росэлторга, по итоговым ценам аналогичных объектов, на одном и той же адресе, всегда есть разница в цене, иногда до 1 000 000 рублей.
🔎Где можно купить квартиры и нежилые помещения у КП УГС.
👀На официальном сайте “Инвестмоскоу ” принадлежащем Департаменту конкурентной политики Правительства Москвы можно подобрать недвижимость и записаться на просмотр.
👀На сайте “Мой адрес” так же можно посмотреть актуальные фотографии, планировки и стартовые цены продаваемой недвижимости.
👀Так как недвижимость изначально принадлежит городу Москве, по закону купить её можно только на электронных торгах, которые проводятся, как правило, на Единой Электронной Торговой Площадке Росэлторг (ЕЭТП Росэлторг).
❗Это крупнейший федеральный оператор электронных торгов по госзакупкам (44-ФЗ), госкомпаний (223-ФЗ) и коммерческих предприятий, а так же по приватизации и аренде муниципального и государственного имущества(178-ФЗ).
☝По данным системы “За честный бизнес” -уставный капитал Росэлторга составляет 200 000 000 рублей, финансовое положение устойчиво.
Акционерами согласно сайта самой площадки являются:
Правительство города Москвы — 51,82%,
Банк ВТБ — 48,18%.
👍Поэтому риски невозврата или задержек возврата обеспечения торгов (задатков) практически отсутствуют.
❗❗❗ Мосреалстрой
Государственное унитарное предприятие (ГУП) “Мосреалстрой” по сути является отделом продаж КП УГС вынесенный в форму отдельного предприятия, которое регулярно и много лет подряд выигрывает тендеры на эксклюзивное право обслуживать это предприятие.
Поэтому оформить договор купли продажи недвижимости у КП УГС можно только через этот ГУП.
❗❗❗ Реально услуги этого ГУПа для граждан сводятся к показу объектов и консультациям для самостоятельного покупателя участия в торгах.
☝Понятно, что мотивация этого предприятия направлена только на то, что бы продать потенциальному участнику недорогую консультацию.
От того выиграет клиент торги или нет, доведёт ли сделку до конца в сроки или нет, доход ГУПа не зависит.
👀Именно поэтому мы наблюдаем в протоколах торгов десятки претендентов на одну квартиру (иногда более 10 человек), а выигрывает один.
❗ По статистике при подаче заявки через ГУП Мосреалстрой проигрывают аукционы КП УГС 70-90% участников.
⏳Перед торгами.
✅желательно одобрение ипотеки (если она нужна) , так как по регламенту, после победы на аукционе у победителя будет всего 15 календарных дней после аукциона на заключение кредитного договора и договора купли-продажи;
✅обязательно подать заявку в соответствии с лотовой документацией на участие в торгах на ЕЭТП Росэлторг самостоятельно либо через представителя ;
✅обязательно внести на р/с площадки обеспечение заявки (задаток) в размере 2% от стартовой цены за каждую квартиру до дня окончания приёма заявок. Для нежилых помещений задаток-10%
☝Обеспечение заявки (задаток):
-возвращается через 5-10 дней после торгов по реквизитам претендента , если претендент не стал победителем аукциона;
-возвращается в течение 5-10 дней после подписания договора купли-продажи (ДКП), если претендент стал победителем аукциона;
-возвращается через 5-10 дней после подписания ДКП победителем аукциона , если претендент занял второе или третье место;
❗❗❗ЗАДАТОК НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ-если претендент стал победителем аукциона, но не подписал договор купли-продажи (ДКП) в течении 15 календарных дней после публикации протокола о результатах аукциона.
⚡На торгах.
👆Как правило торги квартирами от КП УГС проводятся в форме открытого электронного аукциона.
В случае если недвижимость не продалась два аукциона подряд, закон (178 ФЗ) предусматривает торги на понижение (публичное предложение), а так же торги без объявления цены.
🤷♂️Однако в реальности последние два вида торгов применяются не часто на продаже нежилых помещений и машиномест.
✅Шаг аукциона (обычно) -0,2 % от стартовой цена квартиры. Для нежилых помещений шаг 5%.
Любой из допущенных претендентов может его сделать через электронный интерфейс торгов.
✅После любого сделанного шага аукциона включается таймер на 10 минут.
✅По истечении этого срока, если никто не сделал нового шага, ценовое предложение последнего шага считается победившим.
🖋После торгов.
После публикации (1-2 дня после торгов) и на основании итогового Протокола торгов и лотовой документации на ЕЭТП Росэлторг запускается процедура самой сделки, которая проходит в “бумажном” виде.
🕛Срок проведения сделки – с 10 по 20-й календарный день с момента публикации итогового протокола торгов.
При этом покупатель должен подписать договор купли продажи не позднее 15 дня.
✅ До 10 дня покупатель и правдавец (УП УГС) готовит средства и документы.
Самая сложная подготовка происходит если сделка ипотечная (оценка, согласование предоставленных через Мосреалстрой документов в банке и т.д.);
Документы со стороны КП УГС готовит ГУП Мосреалстрой.
✅ С 10 по 15 день назначается сделка.
Изготавливается проект договора-купли продажи.
✅За 3-4 дня до подписания договора купли-продажи покупатель должен проплатить первоначальный взнос по сделке с привлечением кредитных средств либо полную сумму по договору по сделке за счёт собственных средств.
✅В день ипотечной сделки покупатель в первой половине дня подписывает договор купли-продажи в ГУП Мосреалстрой в Москве на Зоологической 22 , затем в банке кредитный договор и аккредитив ( на аккредитиве размещаются только кредитные средства ), после этого следует в снова следует в офис ГУП Мосреалстрой для передачи документов из банка.
☝Порядок посещения офисов может меняться в зависимости от выбора банка.
🕛Сделка проходит в один день.
✅Если же Покупатель покупает квартиру без привлечения ипотеки, то в указанные сроки он сразу следует в офис ГУП Мосреалстрой, где подписывает ДКП.
🔑Ключи передаются Мосреалстроем после регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
✅Зарегистрированные документы выдаются ориентировочно через 1,5-2 недели после подписания ДКП в офисе Мосреалстроя по адресу: г. Москва, Зоологическая 22.
📨Сдача и получение документов в МФЦ может быть сделана непосредственно самим покупателем, либо за 35 000 рублей ООО “ЦПУ в Перово”.
⚠Риски покупки квартиры у КП УГС на открытом аукционе.
⚡При покупке квартиры (нежилого помещения) с привлечением кредитных средств (ипотеки) используется аккредитив либо его аналог.
В типовом договоре купли продажи раскрытие аккредитива не является обязанностью КП УГС (на 13 мая 2024 года).
❗ В то же время в договоре купли-продаже прописана ответственность за несвоевременное раскрытие аккредитива и соответственно оплаты квартиры.
🖋Пункт 5.4. типового договора купли-продажи.
” В случае просрочки Покупателем более чем на 5 (Пять) рабочих дней срока исполнения своих обязательств по оплате стоимости Квартиры в порядке, установленном п. 2.2. настоящего Договора, или частичной (неполной) оплаты Покупателем Стоимости Квартиры, что является существенным нарушением условий настоящего Договора, Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор (отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение настоящего Договора на условиях настоящего пункта производится Продавцом путем направления Покупателю письменного уведомления заказным письмом с описью вложения”.
💥На практике это означает, что если покупатель “проспал” сроки раскрытия аккредитива или его аналога, либо произошла задержка регистрации прав в Росреестре, то 💥договор купли-продажи может быть расторгнут в одностороннем и внесудебном порядке💥.
☝При этом покупатель потеряет не только права на квартиру , но и задаток
плюс заплатит проценты банку за ипотечный кредит.
🤔В ГУП Мосреалстрое предлагают заключить договор-присоединения с ООО “ЦПУ в Перово” по которому за 35 000 рублей эта организация берёт на себя работу по сдаче и получению документов в МФЦ.
❗В таких договорах (на 13.05.2024) мы не нашли обязанность исполнителя по подаче документов в банк для раскрытия аккредитива или его аналога.
🌈Убрать этот риск можно, взяв под контроль профессионала подачу и получение документов из МФЦ с последующим раскрытием аккредитива.
⚡⚡Короткий срок на подписание ДКП покупателем-всего 15 календарных дней (согласно лотовой документации)-главный фактор риска.
⛔Не все банки “умеют” делать сделки в установленные сроки по лотовой документации КП УГС, и тем более по Семейной/АйТи ипотеке (в условиях постоянных перебоев лимитов финансирования).
Поэтому попытка проведения сделки с банком который не имеет опыта в подобных сделках, вероятно приведёт к срыву сделки.
⏳В режиме жесткой нехватки времени элементарный дополнительный запрос от юриста банка может сорвать сделку.
👀Например банки запрашивают:
- ✔оригинальную выписку из домовой книги;
- ✔распоряжение собственника в формате откреплённой цифровой подписи;
- ✔свежие справки о доходах с места работы;
- ✔протокол с подписями всех членов тендерного комитета;
- ✔копию всех страниц паспорта представителя Фонда реновации и т.д.
❗Последнее время участились отказы банков в связи с нехваткой лимитов на льготную ипотеку;
🌈Убрать риски можно заранее перед торгами получив одобрение ипотеки в 2-3 подходящих банках.
⚠Ошибки при подаче заявки на торги.
Согласно статистике 5-10% заявок на торги Росэлторга не проходят тендерный комитет по формальным причинам (не полный комплект документов, орфографические ошибки и т.д.)
🌈Убрать риск можно если поручить подачу заявки профессионалу.
🔄Альтернативная сделка.
Оплата квартиры (первоначального взноса) приобретаемой на торгах у КП УГС за счёт средств одновременно выручаемых от продажи другой квартиры, часто заканчиваются неудачей, в связи ограниченными сроками реализации сделки согласно лотовой документации (15 дней).
🌈Совмещать альтернативные сделки с торгами КП УГС, как показывает опыт можно, но лишь на стадии документально подтверждённой даты получения средств от продажи первой квартиры, и только под контролем специалиста.
🤑Ошибки ценового анализа.
👀Пример.
Согласно итоговому протоколу торгов опубликованному на Росэлторге в торгах за квартиру , по адресу: г. Москва, ул. Салтыковская, д. 6/2, корп. 1, кв. 86, этаж 10, общей площадью 52,40 кв. м, кадастровый номер 77:03:0010003:2727 приняло участие 8 ПРЕТЕНДЕНТОВ, НО ВЫИГРАЛ ОДИН!
🤔То есть более 87% претендентов и более на таких торгах ПРОИГРЫВАЮТ!
Это пример отсутствия маркетингово-ценового и статистического анализов. Когда без проработки статистики предыдущих торгов, без сравнительного маркетингового анализа претенденты тратят силы время и деньги и подают заявки на заведомо проигрышную процедуру.
❗Без проведения сравнительного-маркетингового анализа, статистического анализа прошедших аукционов КП УГС, претендент имеет не более 10% шансов из 100% на выигрыш в аукционе.
🌈Увеличить шансы можно. Перед торгами надо делать сравнительно маркетинговый анализ и анализ статистики предыдущих торгов.