Торги коммерческой недвижимости: как выгодно купить нежилое помещение на торгах в Москве

На электронных торгах от города Москвы ежегодно продаются несколько тысяч объектов под бизнес. Если вас интересуют торги коммерческой недвижимости и покупка ликвидных площадей напрямую от города, основными продавцами выступают Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы и Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации). Ниже разберем, как устроены торги на нежилое помещение, регламент аукционов, шаги, задатки и правила безопасной сделки.

Торги коммерческой недвижимости от города: нежилые помещения от ДГИ Москвы

Кто продавец: нежилые помещения от ДГИ Москвы на торгах

От имени города Москвы торги по нежилым помещениям организует Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы. На аукционы выставляются объекты, построенные в советский период (подвалы, цоколи, 1-е этажи), а также коммерческие площади в современных новостройках — как от частных девелоперов, так и от города.

Город Москва имеет очень развитую муниципальную экономику. Согласно городским законодательным и нормативным актам город регулярно принимает долевое участие в строительстве многоквартирных жилых домов.

Таким образом после сдачи дома в эксплуатацию город становится собственником некоторых помещений в том числе и коммерческой недвижимости.

В современных новостройках — это заранее грамотно спроектированные коммерческие помещения свободного назначения.

В жилых домах советского периода постройки это в основном подвальные или мансардные помещения, но бывают и помещения на 1 этаже и выше.

На усмотрение Правительства Москвы какая то часть нежилых помещений находящихся в собственности Москвы сдаётся в аренду через электронные торги.

А какая то часть продаётся на электронных торгах в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», постановлениями Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», от 28 июня 2016 г. № 371-ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве» и от 22 июля 2025 г. № 1702-ПП «О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2026-2028 годы».

Форматы проведения торгов на нежилое помещение от ДГИ

Торги нежилыми помещениями от ДГИ Москвы проводятся на электронной торговой площадке «Росэлторг» акционерного общества «Единая электронная торговая площадка»: 178fz.roseltorg.ru в формах открытого аукциона в электронной форме, публичного предложения, торгов без объявления цены.

Открытый аукцион в электронной форме — электронные торги коммерческой недвижимости на повышение ставки. Побеждает участник, предложивший максимальную цену, если в течение 10 минут ее не перебили конкуренты. Задаток — 10% от начальной цены лота (засчитывается в оплату сделки, не возвращается при отказе). Шаг аукциона — 5% от начальной стоимости. Второе место протоколом не учитывается.

Публичное предложение — электронные торги на нежилое помещение со снижением цены. Назначаются, если первичный открытый аукцион на повышение не состоялся из-за отсутствия заявок.

Торги без объявления цены — проводятся, когда нежилое помещение не было выкуплено ни через открытый аукцион, ни через публичное предложение. Участники делают закрытые разовые ценовые предложения; лот забирает тот, кто предложил наибольшую сумму.

Порядок заключения ДКП на нежилое помещение с ДГИ

Заключение договора купли-продажи (ДКП) на нежилое помещение, выигранное на торгах ДГИ Москвы, происходит в интервале с 10 по 20 календарный день после публикации итогового протокола на «Росэлторге».

Процедура проходит в электронном виде на портале torgi.mos.ru с использованием усиленной ЭЦП на токене.

Обычно ДГИ Москвы указвает в ДКП, что Объект приватизации свободен от прав и правопритязаний третьих лиц, в споре или под арестом не состоит и не является предметом залога.

Но бывают и обременения (сервитут, объект культурного наследия и т.д.).
Для этого нужно внимательно и заранее анализировать правоустанавливающие документы Объекта торгов и аукционную документацию.
Срок оплаты — 30 дней с момента заключения ДКП.

Технические особенности и риски: нежилые помещения от города на торгах

Нежилые помещения от города чаще всего реализуются в состоянии, требующем капитального ремонта или чистовой отделки.

Обязательно проверяйте правоустанавливающие документы на сервитуты и охранный статус здания. Приобретая нежилое помещение на торгах старого фонда, ключевое внимание уделите техническим условиям (ТУ) на подключение к сетям (электричество, вода, канализация): в домах советской постройки их согласование ложится на покупателя и может стать отдельной крупной статьей расходов.

Торги коммерческой недвижимости от Фонда реновации Москвы

Как продаются нежилые помещения в домах по реновации

Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации) реализует Программу реновации жилого фонда Москвы согласно Постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».
При проектировании многоквартирных домов по Программе реновации Москвы на первых этажах всегда располагаются нежилые помещения свободного назначения (как правило без отделки).

После сдачи дома Фондом реновации вся коммерческая недвижимость в нём распродаётся  всем желающим на электронных аукционах в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Торги проводятся на электронной торговой площадке «Росэлторг» акционерного общества «Единая электронная торговая площадка»: 178fz.roseltorg.ru

Продавцами нежилых помещений построенных по программе реновации являются Фонд реновации и ДГИ Москвы (рассмотрели выше).

Торги нежилыми помещениями по реновации

Электронные торги коммерческой недвижимости Фонда реновации проводятся на повышение на площадке 178fz.roseltorg.ru по нормам Гражданского кодекса РФ:

— Формат: открытый аукцион (время на подачу конкурирующего предложения — 10 минут).

— Задаток: фиксированный — 500 000 рублей (засчитывается в оплату, не возвращается при отказе от подписания ДКП в течение 25 дней).

— Шаг аукциона: 0,5% от начальной стоимости.

— 2-е место (предпоследнее предложение) учитывается.
При отказе победителя аукциона к участнику аукциона сделавшем предпоследнее предложение переходит право (но не обязанность) на подписание договора купли-продажи нежилого помещения.

Сделка после торгов на нежилые помещения Фонда реновации

Сделка после торгов на нежилые помещения Фонда реновации Москвы проводится в электронной форме в срок с 10 по 25 календарный день после публикации протокола торгов.

Подписание договора купли продажи нежилого помещения (ДКП) происходит на платформе «СКБ-Техно», возможно применение как токена, так и приложения «Госключ».

Срок на оплату ДКП за счёт собственных средств — 5 дней с момента заключения ДКП.

Срок на оплату ДКП с привлечением кредитных средств (ипотеки) -10 дней  с момента регистрации права собственности на коммерческую недвижимость в Росреестре.

В ДКП Фонд реновации гарантирует, что приобретаемое нежилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под запрещением или арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.

Технические особенности коммерческой недвижимости от Фонда реновации Москвы

Нежилые помещения продаются в основном без отделки «в бетоне».

Технические условия на подключения к сетям (ТУ) на нежилые помещения построенные Фондом реновации заложены уже в проекте дома по нормам для нежилых помещений.
Как правило подключение к энергоснабжающим организациям и АО «Москводоканал» не вызывает проблем.

Сравнение условий: торги коммерческой недвижимости ДГИ и Фонда реновации

Где искать нежилые помещения и коммерческую недвижимость на торгах

Актуальные торги коммерческой недвижимости Москвы размещаются на официальных ресурсах:
https://torgi.mos.ru/tenders — витрина городских аукционов;
https://investmoscow.ru/tenders — инвестиционный портал столицы

На вышеуказанных сайтах есть функционал для записи на просмотр недвижимости.
А так же на сайте электронной торговой площадки «Росэлторг» https://www.roseltorg.ru

Дополнительно по торгам коммерческой недвижимостью Фонда реновации Москвы https://москварталы.рф/commercial-premises
На вышеуказанном сайте есть функционал для записи на просмотр, но отсутствует возможность просмотра фотографий и аукционной документации продаваемой коммерческой недвижимости.

Ипотека на коммерческую недвижимость с торгов: нюансы и ограничения

Купить нежилое помещение с торгов в ипотеку юридически возможно у обоих продавцов, но на практике есть разница:

— Фонд реновации: сделки по ипотеке на коммерческие объекты проходят штатно и быстро благодаря отработанной схеме с аккредитивом.

— ДГИ Москвы: привлечение ипотечных средств предельно затруднено из-за жестких регламентов ДКП и сроков оплаты. Банковское согласование на покупку нежилого помещения от ДГИ нужно готовить заблаговременно до подачи заявки на торги.

Зачем участвовать в торгах по нежилым помещениям

Покупка коммерческой недвижимости в новых домах по реновации — единственный способ выгодного приобретения нежилого помещения в новом доме в уникальном месторасположении от застройщика.
Объёмы строительства по программе реновации Москвы неуклонно растут. Согласно схемы реализации Программы реновации жилого фонда Москвы Фонд реновации получает лучшие и уникальные земельные участки под застройки внутри МКАД и ТТК.

Карта домов по реновации

Согласно  моему многолетнему опыту, нежилые помещения в домах по реновации после их распродажи Фондом реновации или ДГИ Москвы на аукционах продаются частными лицами дороже минимум на 15-20%. Либо не продаются вообще.

Покупка коммерческой недвижимости введённой в эксплуатацию в советский период от ДГИ Москвы требует вдумчивого подхода.
Нужно чётко и заранее понимать для какого вида и способа коммерческого использования подойдёт рассматриваемое  помещение.
Сколько нужно вложить денежных средств в него для подключения электроэнергии, водоснабжения и канализации.

При правильном подходе участие в аукционе коммерческой недвижимости от города Москва становиться надёжной и доходной инвестицией.

Цены на торгах коммерческой недвижимости и расчет окупаемости

Реальная цена отсечения, когда идут торги коммерческой недвижимости всегда привязывается к доходности его аренды.
Доходность зависит о способов коммерческого использования.
При этом необходимо добавлять в расчёт затраты на отделку, ремонт, подключение к сетям.
Необходимо так же учитывать особенности местной инфраструктуры в радиусе 500 м.
Например, непосредственная близость дошкольных и школьных образовательных учреждений повлечёт запрет на торговлю алкоголем.
Если речь идёт о коммерческом использовании для местных нужд, то необходимо учитывать количество квартир в радиусе, так далее.
Не всегда выгодная цена на торгах нежилыми помещениями от города получается на первых торгах.
В моей практике были случаи когда конкуренты на торгах повышали цену на столько, что по самым «натянутым» расчётам недвижимость приобреталась невыгодно.
То есть окупаемость в режиме арендного бизнеса получалась 10-15 лет.
А не 7 лет как хотели мы.
При более глубоком анализе ситуации мы поняли, что наши конкуренты покупали помещение для присоединения к прилежащему нежилому помещению. Где уже кипела коммерческая деятельность.

Конкуренты на торгах которые покупают коммерческую недвижимость не для арендного бизнеса, а для своего личного, или для присоединения к соседнему помещению, завышают цены на торгах для инвесторов в арендный бизнес.

Избежать вышесказанного можно, только участием в нескольких торгах по нежилым помещениям одновременно или последовательно.

Пошаговая инструкция: как купить нежилое помещение на торгах

Для самостоятельного участия в торгах необходимо:

1. Получить аккредитацию на торговой площадке «Росэлторг», а для приобретения нежилых помещений у ДГИ Москвы ещё на портале torgi.mos.ru

2. В случае покупки нежилого помещения с привлечением ипотечных средств получить одобрение 2 ипотечных банков которые работают с такими сделками.

3. Получить и настроить электронную подпись. Необходима настройка программы «Крипто-про», соответствующих плагина и расширения браузера.

4. Найти и отобрать подходящие объекты. Желателен визуальный осмотр объектов.

5. Зачислить задаток на площадку «Росэлторг».

6. Подготовить и подать заявку на участие в торгах.

7. Подготовить альтернативный способ подключения к сети «Интернет» на случай перебоев со связью во время торгов.

8. Участвовать в торгах в назначенный день.

Сделка после победы на торгах ДГИ в личном кабинете на torgi.mos.ru:

1. В течение 10 дней со дня подведения итогов выбрать способ оплаты помещения (с кредитными средствами или без них).

2. С 10 по 20 день после публикации протокола торгов подписать ДКП нежилого помещения в электронной форме с помощью ЭЦП на токене.
В случае приобретения помещения с привлечением кредитных средств подготовить сделку с банком необходимо заранее.

3. Оплатить помещение в течении 30 дней с момента подписания ДКП.

4. После оплаты ДКП подгрузить в копии платёжных поручений об оплате помещения и госпошлины с помощью ЭЦП на токене.

5. Не позднее 14 дня со дня, следующего за днем поступления полной оплаты приобретаемого помещения, подписать Акт о принятии нежилого помещения в электронной форме с помощью ЭЦП на токене.

6. Получить ключи от помещения.

7. Получить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на помещение в электронном виде.

Сделка после победы на торгах Фонда реновации Москвы:

1. В течение 10 календарных дней после публикации итогового протокола торгов выслать на адрес электронной почты dkp@mosfr.ru (для сделки с собственными средствами) или на ipoteka@mosfr.ru (для ипотечной сделки) копии документов и информацию в соответствии с аукционной документацией.

2. С 10 по 20  календарный день после публикации итогового протокола торгов подписать договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП) в электронном виде.
Договор подписывается в электронном виде на платформе «СКБ-Техно» с помощью ЭЦП на токене либо с помощью приложения «Госключ».
В случае приобретения помещения с привлечением кредитных средств в день подписания ДКП подписывается кредитный договор, открывается аккредитив. При этом подготовить  сделку с банком необходимо заранее.

3. Оплатить ДКП в течение 5 рабочих дней с момента подписания ДКП в случае приобретения за собственные средства.
Оплатить ДКП в течение 10 рабочих дней с момента регистрации права собственности в Росреестре на помещение  в случае приобретения с привлечением кредитных средств путём раскрытия аккредитива.

4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретённое нежилое помещение.

5. Подписать Акт приёма-передачи нежилого помещения и заявление(я) на государственную регистрацию на следующий рабочий день после подписания ДКП с привлечением кредитных средств, либо на следующий рабочий день после поступления денежных средств на счёт Фонда реновации при оплате собственными средствами.
Документы подписываются в в электронном виде на платформе «СКБ-Техно» с помощью ЭЦП на токене либо с помощью приложения «Госключ».

6. На следующий день после подписания Акта приёма-передачи нежилого помещения получить ключи от помещения.

7. В течении недели после подписания заявления(й) на государственную регистрацию на адрес электронной почты покупателя приходит выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на нежилое помещение приобретённое с торгов и ипотеки (в случае её привлечения).

Сопровождение торгов коммерческой недвижимости: покупка нежилого помещения под ключ

Всё можно упростить.

Все вышеуказанные пункты я возьму на себя.

Вам нужно только:

— подобрать помещение (возможно с моей помощью);

— установить параметры сделки (максимальную цену и при необходимости условия привлечения ипотеки);

— заключить договор со мной;

— предоставить скан-копии необходимых документов;

— подписывать подготовленные документы по сделке;

— оплачивать задаток, госпошлину и ДКП.

Покупка нежилого помещения на торгах без ипотеки Покупка нежилого помещения на торгах с ипотекой