Как купить квартиру у Фонда реновации по семейной ипотеке

Михаил Чистяков

Эксперт по выкупу недвижимости на муниципальных торгах г. Москвы.

Побед на торгах: 78

Условия Госпрограммы «Семейная ипотека» в 2025 году и Московская практика её применения

Почему, как и по каким ценам Фонд реновации продаёт квартиры

Продажа квартир от КП УГС

Примеры сделок с квартирами Фонда реновации и КП УГС с использованием семейной ипотеки в Москве

Пошаговый план как купить квартиру и список банков работающих с Фондом реновации/КП УГС

1. Получите предварительное одобрение по семейной ипотеке минимум в двух банках.
Есть риски!!! Перед принятием решения рекомендуем изучить перед раздел «Риски» в конце этой статьи,и в случае Ваших дальнейших самостоятельных действий получать предварительное одобрение семейной ипотеки минимум в двух банках.
Это обусловлено коротким промежутком времени (20-25 дней после торгов и 10-15 дней после бронирования по прямым продажам Фонда реновации) отведённым регламентами и лотовой документацией Фонда реновации и КП УГС на сделку.

2. Список документов

Для физических лиц:
– справка о доходах за последние 12 мес (НДФЛ-2) заверенная синей печатью, либо в электронном виде «выпиской из лицевого счета в СФР или сведения (извещение) о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица» (с Госуслуг), некоторые банки принимают справки по форме банка ;
– копия трудовой книжки, заверенную синей печатью, можно электронную с Госуслуг – «Сведения о трудовой деятельности, предоставляемые из информационных ресурсов Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации» (не всем банкам нужно);
– копия паспорта-все страницы;
– копия СНИЛС;
– копия свидетельства о рождении ребёнка недостигшего 7 лет;
– копия справки об инвалидности ребёнка (если ребёнок инвалид), не достигшего 18 лет;
– заполненная анкета по форме банка;
– подписанное согласие на обработку персональных данных и данных в БКИ;

Для ИП и самозанятых в дополнение к вышеперечисленным документам для физических лиц банки запрашивают:
– справки об оборотах по р/с либо по другим счетам, если гражданин использующий режим налогообложения «Налог на профессиональный доход»(НПД)-самозанятый, не регистрировался как ИП, и не открывал р/с;
– справку о постановке на учёт в качестве плательщика НПД для самозанятых;
– выписку из ЕГРИП для ИП;
– налоговую декларацию (в зависимости от режима налогообложения) для ИП вместе с квитанциями о приёме за последний налоговый период;
– книгу учёта доходов и расходов (КУДиР)для ИП за последний отчётный период;

Для собственников бизнеса в дополнение к вышеперечисленным документам для физических лиц, банки могут запросит документы подтверждающие финансовое состояние юридического лица собственником которого является заёмщик:

– балансы юридического лица за последний отчётный период ;
– декларацию по налогам( в зависимости от режима налогообложения) вместе с квитанциями о приёме за последний налоговый период;
– книга учёта доходов и расходов (КУДиР) для юрлица за последний налоговый период;
– справки об оборотах по р/с юрлица ;
– выписка из ЕГРЮЛ;
– любые документы о хозяйственной деятельности юрлица;

3. Список банков работающих с Фондом реновации/КП УГС по семейной ипотеке на 05.05.2025 года.

Семейная ипотека-6%

Комбо (семейная ипотека+обычная) – от 7,6%

Ещё ряд банков я пока здесь не привожу, в связи с неконкурентными ставками и другими условиями.
Азиатско-Тихоокеанский банк, Энерготрансбанк пока на паузе.

4. Отберите квартиру которую хотите купить и интересна Вам, и подходит под семейную ипотеку.
Сделать это можно на сайте Фонда реновации https://fr.mos.ru/pokupka-nedvizhimosti-dlya-vseh/flats/
По квартирам КП УГС здесь https://мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy
Не всегда пометка о видах подходящей ипотеки совпадает с реальностью.
В моей практике было когда, то что обозначено как «стандартная ипотека» подходило и под «семейную ипотеку». А иногда наоборот.
Правоустанавливающие документы на продаваемые квартиры надо проверять .
Скачать их можно на сайте Инвестмоскоу https://investmoscow.ru/tenders/dlya-zhitelej-kvartira на страничке продающейся с аукциона квартиры по баннеру «документы» справа.
Для квартир продающихся по прямой продаже (без аукциона) необходимо запрашивать правоустанавливающие документы на почту help@mosfr.ru
Необходимо сравнить вид и название правоустанавливающих документов на квартиру с условиями выдачи семейной ипотеки обозначенными в Решении Минфина РФ о порядке предоставления субсидии № 25-67381-01850-Р .

5. Осмотрите квартиру.
Для осмотра объектов Фонда реновации запишитесь на https://fr.mos.ru/pokupka-nedvizhimosti-dlya-vseh/flats/
Для осмотра квартир КП УГС запись на просмотр здесь – https://mosrealstroy.rubitime.ru/

6. При покупке на торгах.

6.1. Приобретите сертификат ЭЦП (электронной-цифровой подписи). Лучше на ЕЭТП «Росэлторг» https://www.roseltorg.ru/ecp/catalog/individuals
Займёт 3-7 дней;

6.2 Настройте работу сертификата ЭЦП на своём компьютере. Для этого нужно установить и настроить программу «Крипто-про», а также соответствующие расширения для используемого Вами браузера).
Займёт 1-3 дня.

6.3. Пройдите аккредитацию в секции 178fz.roseltorg.ru ЕЭТП «Росэлторг» в качестве покупателя.
Займёт примерно неделю.
6.4. Изучите лотовую документацию отобранных Вами объектов. Удобнее это делать на на сайте Инвестмоскоу https://investmoscow.ru/tenders/dlya-zhitelej-kvartira.
Вам нужно прояснить для себя:
– судьбу задатка если Вы станете на торгах участником сделавшим предпоследнее предложение на аукционе (второе место) или займёте третье место (на торгах КП УГС );
– сроки и способы совершения сделки после победы на торгах;
– как заполнить и подать заявка;
– как перечислить и вывести обратно задатки ;
– как и когда пройдут торги на выбранную вами квартиру;
– как сделать правильно ценовые предложения на электронном аукционе;
– с кем и как коммуницировать со стороны Фонда реновации (help@mosfr.ru) или КП УГС (ipoteka@mosrealstroy.ru) , также со стороны банков после победы на торгах;
Займёт 1-5 дней.
6.5.Перечислите необходимую суммму задатков на торги на свой лицевой счёт в соответствии с реквизитами указанными в разделе «Финансы» личном кабинете на 178fz.roseltorg.ru. Займёт 1-3 дня.

6.6. Подготовьте и проверьте заявку на подобранные квартиры в соответствии с лотовой документацией. Займёт 1 день.

6.7. Загрузите и подпишите ЭЦП заявки вместе со копиями необходимых документов в личном кабинет на 178fz.roseltorg.ru. Займёт 1 день.
6.8. Примите участие в торгах в торгах во время указанное в лотовой документации. Займёт 1 день.
Советую не делать ценовые предложения на последних 2 минутах таймера торгов.

Пример электронных торгов с Фондои реновации

Пример электронных торгов с КП УГС

6.9. Оценка.
Сразу же закажите оценку для банка с которым Вы решили работать.
По ДДУ не все банки требуют оценку- уточняйте.
По ДКП, как правило, не требует оценку Сбербанк-уточняйте.
Список оценочных компаний с которыми работает банк есть на сайте банка. Так же можно его запросить у Вашего ипотечного менеджера в банке.
Запишитесь и согласуйте дату просмотра квартиры в соответствии с п.5 настоящего Плана. Эту дату так же нужно согласовать с оценщиками.
Так же нужно «состыковать» показчика квартиры со стороны продавца и оценщика в конкретное время и в конкретном месте.
Оценщику так же нужно прислать актуальные и читаемые экспликацию и поэтажный план БТИ на квартиру. Их можно получить у продавца .
После изготовления отчёта оценщика , прежде чем отправлять отчёт в банк попросите оценщика прислать отчёт на согласование Вам.
Проверьте отчёт прежде всего на соответствие рыночной цены квартиры и цены аукциона. Если оценщик оценил квартиру ниже итоговой стоимости на торгах, то это нужно устранять, так как может привести к срыву сделки.
Оплатите работу оценщика.
Проконтролируйте выгрузку отчёта об оценки в банк нужному менеджеру.
Займёт около недели.

6.10. Письмо продавцу

Напишите письмо по е-майлам Продавца указанным в памятках или в документации квартиры.
В письме укажите:
– своё ФИО;
– адрес квартиры;
– дату аукциона;
– цену квартиры;
– величину первоначального взноса;
– величину кредиты;
– координаты менеджера и название банка;
– дату аукциона;
– цену квартиры;
– величину первоначального взноса;
– величину кредиты;
– координаты менеджера и название банка;
– банковские реквизиты;
– приложите копию паспорта;
– приложите копию СНИЛС;
– для КП УГС нужно так же согласие на обработку персональных данных по их форме (предварительно распечатать, подписать, отсканировать и отослать)
Займёт 1-2 дня.

6.11. Согласие супруга(и).

Если Вы в браке, то на сделку банку нужно будет нотариальное согласие Вашего супруга(супруги) по форме банка.
Если супруг(а) — созаёмщик, то некоторые банки не требуют такое согласие.
Необходимо сделать до предполагаемой даты сделки и прислать менеджеру банка.
Если заключён брачный договор, то необходимо его заранее предоставить в банк. Возможно придётся что-то менять.
Если Вы хотите вместо согласия подписать брачный договор, то это то же можно сделать, но так же по форме банка и заранее.
Если Вы не в браке (или в разводе), в некоторые банки требуют справку из ЗАГСа о том что Вы не в браке. Можно получить в МФЦ.
Займёт 3-5 дней.
6.12. Нотариально заверенная доверенность на сотрудников Фонда реновации (по форме Фонда реновации) для подачи документов на госрегистрацию и раскрытие аккредитива.
Требуется только в случае совершения сделки в бумажной форме (договор купли продажи квартиры с ипотекой-ДКП). Нужна к дате сделки.
Если сделка по ДДУ (квартира в строящемся доме от Фонда реновации) – такая доверенность не требуется, так как сделка будет проходить в электронном виде.
Займёт до 3-4 дня.

6.13. Нотариально заверенная доверенность на оформление закладной.

Необходима только для некоторых банков (например-Абсолют) к дате сделки.
Займёт 3-4 дня.

6.14. Подготовка к электронной сделке в соответствии с лотовой документацией.
Осуществляется с Фондом реновации по ДДУ на платформе «СКБ Техно».
Займёт до 5 дней.

6.15. Открытие счёта в банке-кредиторе .Только для объектов Фонда реновации. Заблаговременно до дня сделки.
Займёт до 3 дней.

6.16. Внесение первоначального взноса на счёт в банке кредитора (для квартир Фонда реновации). Для квартир КП УГС первоначальный взнос вносится сразу на р/с КП УГС минуя аккредитив/номинальный счёт. Заблаговременно до дня сделки.
Займёт до 3 дней.

6.17. Согласуйте размер страховки с Вашим ипотечным менеджером. Заблаговременно до дня сделки.
Займёт до 3 дней.

6.18. Уточните у ипотечного менеджера полноту предоставленных документов продавцом. В том числе предоставление платёжного поручения на перечисление задатка с А/О «ЕЭТП» на р/с Фонда реновации (Для КП УГС не нужно).
Займёт до 5 дней.

6.17. Запасной банк. В случае затруднений по п.6.18 и отсутствия времени выхода на сделку по регламенту продавца-немедленно переключайтесь на запасной банк и действуйте согласно п.6.9-п.6.21 настоящего плана.

6.18. Согласуйте дату сделки. Если в банке все документы продавца на объект прошли необходимую проверку, Вам необходимо согласовать время сделки с Фондом реновации/КП УГС и банком.
Займёт до 2 дней.

6.19. Сделка «на бумаге»

Очерёдность действий немного отличается в каждом конкретном банке-кредиторе и у Продавцов (Фонд реновации/КП УГС)-уточняйте.
Главное:
– в первой половине дня подписать кредитный договор, заявление на аккредитив (либо документы по номинальному счёту для КП УГС), застраховаться, в некоторых банках оформить закладную, получить кредит и набор документов для сделки от банка для подачи на госрегистрацию.
После этого проследовать к Продавцу для подписания договора купли-продажи (ДКП).
16.19.1. ДКП в Фонде реновации подписывается в Москве в Малом Златоустинском переулке д.3,с.3, ключи Вы получаете в день сделки.

Акт-прима передачи на практике так же подписывается в день сделки.

Госпошлину оплачиваете на сделке.
Займёт 1 день.
На регистрацию документы подаёт и возвращает обратно Вам Фонд реновации в течении 2-3 недель с момента подписания ДКП.

16.19.2. ДКП с КП УГС подписывается в Москве на ул. Зоологическая 22, в офисе уполномоченного МУП «Мосреалстрой».
При этом первоначальный взнос вносится покупателям на р/с КП УГС до подписания договора.
Подача документов в МФЦ происходит совместно Продавцом Покупателем в день сделки либо на следующий.
Получение ключей и подписание акта приёма-передачи квартиры происходит после полного поступления денежных средств на р/с КП УГС.
Полное поступление денежных средств возможно только после раскрытия аккредитива/номинального счёта.
Раскрытие аккредитива/номинального счёта-обязанность Покупателя.
Для этого Вам нужно получить выписку из ЕГРН на квартиру в МФЦ и предоставить их в банк кредитор в сроки указанные в ДКП.
Займёт до 2 недель.

6.20.Электронная сделка.

Электронные сделки по семейной ипотеке пока (на 05.05.2025 года) происходят с квартирами Фонда реновации приобретаемыми по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (ДДУ).
В день сделки до 12.00 «на бумаге»:
– подписать кредитный договор, заявление на аккредитив (либо документы по номинальному счёту), застраховаться, в некоторых банках оформить закладную.
Получить кредит и набор документов для сделки от банка для подачи на госрегистрацию.
Отсканировать эти документы и послать Продавцу.
В день сделки после 12.00 на платформе «СКБ Техно»
Подписать ДДУ в электронном виде.
Оплатить госпошлину.
Дождаться подписания Фондом реновации ДДУ с помощью ЭЦП и получить файл с откреплённой ЭЦП и протоколом проверки ЭЦП.
Займёт 1 день.
В течение недели после подписания ДДУ Фонд реновации оплатит госпошлину со своей стороны и сформирует заявление на государственную регистрацию в электронном виде.
Надо будет подписать с помощью ЭЦП.
Займёт неделю.
После госрегистрациии раскрыть аккредитив (либо номинальный счёт для КП УГС).
Для этого нужно получить выписку о регистрации Ваших прав по ДДУ с помощью Госуслуг из Росреестра.
Либо она будет выслана Вам на е-майл.
После этого необходимо предоставить выписку из ЕГРН в банк-кредитор для раскрытия аккредитива/номинального счёта.
После того как банк переведёт деньги, получить из банка копии всех платёжных поручений и хранить их вместе с правоустанавливающими документами.
Займёт до недели.

6.21. Вывести задатки на свой счёт в случае проигрыша на торгах, либо если есть не израсходованные задатки, либо с торгов КП УГС (задаток на этих торгах не включатся в стоимость квартиры.
Займёт до недели.

7. При покупке квартиры без торгов у Фонда реновации.

7.1. Забронируйте выбранную квартиру на сайте Фонда реновации.
https://fr.mos.ru/pokupka-nedvizhimosti-dlya-vseh/flats/

7.2. Далее действуйте в соответствии с п.6.9-п.6.21

Риски

Риск № 1. В связи с ситуацией сложившейся на рынке семейной ипотеки в Москве в 2025 году риски совершения сделок по семейной ипотеке при покупке квартир у Фонда реновации Москвы, а так же у КП УГС многократно усилились.
Это обусловлено сочетанием непредсказуемости поведения банков на сделке уже после предварительного одобрения ипотеки и короткого срока выхода на сделку по регламентам.

Сроки выхода на сделку по регламентам (лотовой документации):
– 20 календарных дней от даты публикации протокола победы на аукционе у КП УГС;
– 25 календарных дней от даты публикации протокола победы на аукционе у Фонда реновации;
– 10 календарных дней со дня бронирования квартиры при покупке у Фонда реновации Москвы без торгов;
Продление сроков выхода на сделку по регламенту не допускается.
По моей статистике сделок, количество покупателей предварительно одобренных банками по семейной ипотеке, которые не смогли завершить сделку до конца по вине банков в 2025 году, выросло в десятки раз.
Популярные «причины» отказов от сделки либо замедления сроков сделки у банков:
– внезапное и ранее не озвученное изменений правил кредитования банком, не смотря на предварительное одобрение ипотеки;
– невозможность выхода банка на сделку в указанные в регламенте сроки, не смотря на предварительное одобрение ипотеки;
– внезапная и ранее не объявленная банком, иная (отличная от трактовки Фонда реновации и других банков) трактовка Решения Минфина о порядке предоставления субсидий № 25-67381-01850-Р по видам предоставленных Фондом реновации правоустанавливающих документов на квартиру, а так же по формулировкам типовых договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома с Фондом реновации.

Риск № 2. 10% заявок на торги Претендентов, которые участвуют в торгах Фонда реновации/КП УГС непрофессионально, стабильно отклоняются по разным формальным причинам.

Риск №3. 90-95% претендентов проигрывают торги из-за не правильного ценового анализа и прогноза.

Риск № 4. При покупке квартиры в новостройке от Фонда реновации по ДДУ важно знать:
– на начало мая 2025 года Фонд реновации не строит многоквартирные дома с применением эскроу-счетов.
То есть сохранность средств вкладчиков вложенные в новостройки Фонда реновации не гарантируются государством в соответствии с ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”
– Фонд реновации учреждён как «Некоммерческая унитарная организация в форме фонда».
Согласно Гражданскому Кодексу РФ и Уставу Фонда реновации, её учредитель — Департамент градостроительной политики Правительства Москвы не несёт прямой ответственности по обязательствам договоров долевого участия строительства многоквартирных домов заключённых Фондом реновации.
Не прописана такая ответственность и в самих ДДУ.
Поэтому при покупке квартиры в новостройке от Фонда реновации по ДДУ нужно подробно анализировать документацию и состояние стройки.

Как именно это сделать.